Srovnání: kde si půjčit proti nemovitosti

Přesná čísla jednotlivých firem na trhu se mění a bez ověření aktuální nabídky by bylo nepoctivé je tady uvádět. Dá se ale poctivě srovnat, čím se od sebe typy poskytovatelů obecně liší – a to čtenáři pomůže víc než tabulka sazeb, která bude za měsíc zastaralá.

Kdo půjčuje proti zástavě nemovitosti, spadá zhruba do tří skupin: banky, nebankovní společnosti a soukromé osoby. Každá posuzuje žádost jinak a nese jiné riziko, což se promítá do ceny i rychlosti.

Co který typ poskytovatele posuzuje

Rozdíl není v tom, že by jeden typ poskytovatele byl automaticky lepší. Je v tom, co je pro vás dostupné a za jakou cenu – a to se liší podle vaší situace, ne podle toho, kdo zrovna sype nejhlasitější reklamu.

Banka

Banka má nejnižší sazby na trhu, protože se financuje nejlevněji a podléhá nejpřísnější regulaci. Výměnou za to důkladně posuzuje bonitu – příjem, výdaje, registry dlužníků, historii splácení. Kdo tímhle sítem neprojde, u banky úvěr nezíská bez ohledu na to, jak hodnotnou nemovitost nabízí.

• Nejnižší úroková sazba – tady je banka zpravidla nejlepší volba.
• Nejpřísnější posouzení příjmu a historie splácení.
• Standardizovaný proces, málo prostoru pro individuální domluvu.
• Typicky pro spotřebitele i firmy, ale s jasně danými parametry.

Nebankovní společnost

Nebankovní poskytovatel se soustředí víc na zástavní hodnotu nemovitosti než na podrobný rozbor příjmu. To otevírá dveře podnikatelům a OSVČ, kteří mají nepravidelný příjem nebo ho těžko dokládají klasickým způsobem, jaký banky vyžadují.

Za rychlejší a jednodušší posouzení se platí vyšší sazbou než u banky – nebankovní společnost nese vyšší riziko a financuje se dráž. I tady ale platí, že katastrální lhůtu 20 dnů pro vklad zástavního práva nezkrátí nikdo, protože ji stanoví zákon, ne poskytovatel.

• Vyšší sazba než u banky, ale nižší než u nezajištěné půjčky.
• Jednodušší posouzení příjmu, důraz na hodnotu zástavy.
• Vhodné pro podnikatele a firmy s nestandardním příjmem.
• Katastr a jeho lhůty platí stejně jako u banky.

Soukromá osoba

Půjčka od soukromé osoby zajištěná nemovitostí se v inzerátech objevuje často a bývá nejméně předvídatelná. Podmínky si strany domlouvají individuálně, bez standardizovaného posouzení a bez dohledu, jaký mají regulovaní poskytovatelé. To může fungovat, ale nese to i nejvíc rizik.

Co ovlivňuje délku celého procesu

Bez ohledu na to, jestli oslovíte banku, nebankovní společnost, nebo soukromou osobu, platí u zástavy nemovitosti jedno omezení stejně pro všechny: katastr nemovitostí. Katastrální zákon stanoví, že rozhodnutí o povolení vkladu zástavního práva nelze vydat dřív než po uplynutí 20 dnů od odeslání informace vlastníkovi. Tuhle lhůtu nezkrátí žádný typ poskytovatele, ani příplatkem.

Rozdíl mezi poskytovateli je tedy jen v tom, jak dlouho trvá posouzení žádosti před podáním návrhu na vklad – to banka dělá typicky déle a důkladněji, nebankovní společnost rychleji. Samotný vklad do katastru trvá u všech stejně, protože ho neřídí poskytovatel, ale zákon.

Jak porovnávat nabídky mezi sebou

Až budete mezi jednotlivými nabídkami vybírat, nesrovnávejte jen úrokovou sazbu – ta nezahrnuje poplatky a může nabídku vykreslit levněji, než ve skutečnosti je.

1. Vyžádejte si od každého poskytovatele RPSN, ne jen úrokovou sazbu, a srovnávejte podle ní.
2. Zjistěte, jaké je zajištění – jestli jde výhradně o zástavní právo k nemovitosti, nebo se přidává i směnka či jiný nástroj.
3. Ověřte si u poskytovatele oprávnění, pokud je pro daný typ produktu vyžadováno.
4. Přečtěte si smlouvu v klidu, ne pod tlakem na okamžitý podpis – u nejasností se poraďte s advokátem.

Nabídka, která na první pohled vypadá nejlevněji podle úroku, může být po započtení poplatků a podmínek zajištění nakonec nejdražší nebo nejrizikovější. RPSN je jediné číslo, které tyhle rozdíly zohledňuje a jde podle něj napříč typy poskytovatelů poctivě srovnávat.

Jak poznat seriózní nabídku bez ohledu na typ poskytovatele

Ať už oslovíte banku, nebankovní společnost nebo soukromou osobu, pár znaků seriózní nabídky platí univerzálně.

• Zajištění je výhradně zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru, ne směnka ani rovnou převod vlastnictví.
• Poskytovatel vám sdělí RPSN, ne jen úrokovou sazbu – RPSN zahrnuje i povinné poplatky.
• Nikdo neslibuje peníze na účtu do 24 hodin proti dokončenému zástavnímu právu – kvůli katastrální lhůtě to není možné.
• Smlouva neobsahuje ujednání o propadné zástavě.
• Máte čas dokumenty v klidu prostudovat, případně je nechat posoudit advokátem.

Víc o tom, jak konkrétně poznat seriózního poskytovatele a jak si ověřit oprávnění ČNB, najdete v samostatných článcích. Podrobný rozbor rozdílu mezi bankovní a nebankovní hypotékou i to, proč se u zajištěných úvěrů nepoužívá směnka, řešíme také zvlášť.

Co doopravdy rozhoduje o výběru

Volba mezi bankou, nebankovní společností a soukromou osobou by neměla záviset na tom, kdo slíbí nejnižší číslo v reklamě. Rozhoduje spíš to, jestli splníte podmínky banky, jak rychle peníze potřebujete a jak moc jste ochotni platit za jednodušší posouzení.

Časté dotazy

Kdo dá nejnižší úrokovou sazbu na úvěr proti nemovitosti?

Zpravidla banka – financuje se nejlevněji a nese nejnižší riziko díky přísnému posouzení bonity. Za to vyžaduje podrobné doložení příjmu a bezproblémové registry.

Proč je nebankovní úvěr dražší než bankovní?

Protože nebankovní poskytovatel posuzuje hlavně zástavní hodnotu nemovitosti, ne podrobně příjem, a nese tím vyšší riziko. To se promítá do vyšší sazby, i když stále nižší než u nezajištěné půjčky.

Je bezpečné půjčit si od soukromé osoby proti nemovitosti?

Může být, ale nese to nejvíc rizika, protože chybí standardizovaný proces a dohled. Vždy zkontrolujte, že jde skutečně o zástavní právo, ne o směnku nebo převod nemovitosti, a smlouvu si nechte v klidu prostudovat.

Proč tady neuvádíte konkrétní sazby konkurenčních poskytovatelů?

Protože jejich aktuální podmínky nemáme ověřené a měnit se mohou kdykoli. Konkrétní čísla si vždy ověřte přímo u daného poskytovatele před podpisem smlouvy.

Jak poznám seriózního poskytovatele bez ohledu na to, jestli je to banka nebo nebankovní firma?

Podle toho, že zajištění je výhradně zástavní právo k nemovitosti, sdělí vám RPSN, neslibuje peníze do 24 hodin proti dokončenému zástavnímu právu a nemá ve smlouvě ujednání o propadné zástavě.