Když se řekne „hodnota nemovitosti", většina lidí si představí částku, za kterou by ji šlo prodat. U úvěru zajištěného nemovitostí se ale pracuje ještě s jiným číslem – zástavní hodnotou. Ta se od tržní ceny může lišit, a je dobré vědět proč, než začnete počítat, kolik si budete moct půjčit.
Co je tržní cena
Tržní cena je částka, za kterou by se nemovitost pravděpodobně prodala v daném místě a čase, kdyby ji prodávající nabídl běžným způsobem a kupující jednal svobodně, bez nátlaku. Odvíjí se od poptávky, nabídky srovnatelných nemovitostí v okolí a aktuální situace na trhu – a proto se v čase mění, někdy i výrazně.
Co je zástavní hodnota
Zástavní hodnota je hodnota, ze které vychází věřitel při rozhodování, kolik proti nemovitosti půjčit. Bývá stanovena konzervativněji než tržní cena – tedy spíš na bezpečnější straně – protože musí obstát i v situaci, kdy by se nemovitost musela po delší době zpeněžovat, třeba v případě, že úvěr nebude splácen. Podklad pro zástavní hodnotu dává odhad nemovitosti zpracovaný pro účely úvěru.
| Tržní cena | Zástavní hodnota | |
|---|---|---|
| K čemu slouží | Orientace při prodeji nebo koupi | Základ pro výpočet výše úvěru |
| Jak se stanovuje | Odhadem, srovnáním s trhem, případně nabídkou a poptávkou | Odhadem s ohledem na bezpečnostní rezervu pro věřitele |
| Chování v čase | Může kolísat podle vývoje trhu | Bývá stabilnější, mění se hlavně s novým odhadem |
| Výše oproti druhé hodnotě | Bývá vyšší nebo srovnatelná | Bývá stejná nebo nižší než tržní cena |
Proč je zástavní hodnota obvykle konzervativnější
Tržní cena může být ovlivněná momentální situací – přehřátým trhem, emocemi kupujícího nebo krátkodobou poptávkou v lokalitě.
Zástavní hodnota má sloužit jako spolehlivý základ i za méně příznivých podmínek, proto se k ní přistupuje opatrněji.
Díky tomu má věřitel i vy jako dlužník jistotu, že úvěr je postavený na hodnotě, která obstojí i při výkyvech trhu.
Jak se zástavní hodnota promítá do výše úvěru
Od zástavní hodnoty, ne od tržní ceny, se odvíjí maximální výše úvěru – u tohoto produktu do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Přesný výpočet a to, jak se poměr LTV počítá, najdete v článku LTV: kolik procent z hodnoty nemovitosti lze půjčit.
Nepočítejte s inzertní cenou
Ceny z realitních inzerátů v okolí nejsou totéž co zástavní hodnota – inzertní cena je nabídková, ne skutečně dosažená, natož konzervativně stanovená pro účely zajištění. Pokud si sami předem odhadujete, kolik si budete moct půjčit, počítejte spíš s nižší hodnotou, než jakou vidíte u podobných nemovitostí v inzerci.
Kdy se zástavní hodnota znovu posuzuje
Zástavní hodnota není zapsaná jednou provždy. Znovu se řeší typicky tehdy, když žádáte o navýšení úvěru, o další zástavu na téže nemovitosti, nebo když od posledního odhadu uplynula delší doba a poskytovatel chce mít jistotu, že hodnota stále odpovídá skutečnosti.
Změna hodnoty nemovitosti může jít oběma směry
Pokud jste nemovitost mezitím zrekonstruovali, zástavní hodnota může vzrůst. Pokud naopak chátrá nebo se v okolí zhoršila situace na trhu, může klesnout – a s ní i to, kolik by šlo proti nemovitosti dál půjčit.
Co s tím dál
Zástavní hodnota vzniká z odhadu nemovitosti, který si pro účely úvěru necháte zpracovat – jak takový proces vypadá, popisuje článek Odhad nemovitosti pro úvěr: jak probíhá. Nemovitost samotná se přitom zastavuje formou zástavního práva, které vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.
Časté dotazy
Je zástavní hodnota totéž co tržní cena nemovitosti?
Ne. Tržní cena je částka, za kterou by se nemovitost pravděpodobně prodala. Zástavní hodnota je konzervativnější odhad, ze kterého věřitel počítá, kolik proti nemovitosti půjčit.
Proč je zástavní hodnota nižší než tržní cena?
Protože musí obstát i za méně příznivých podmínek na trhu, ne jen v okamžiku, kdy se stanovuje. Konzervativnější přístup dává jistotu jak věřiteli, tak dlužníkovi.
Kolik si můžu půjčit ze zástavní hodnoty nemovitosti?
U tohoto úvěru maximálně 70 % zástavní hodnoty. Přesný výpočet najdete v článku o LTV.
Odkud se zástavní hodnota bere?
Vychází z odhadu nemovitosti zpracovaného pro účely úvěru – odhadce nemovitost prohlédne, ověří její stav a právní situaci a hodnotu stanoví s ohledem na bezpečnostní rezervu pro věřitele.
Můžu počítat s cenou, kterou vidím u podobných nemovitostí v inzerci?
Ne přímo. Inzertní cena je nabídková a nebere v úvahu konzervativní přístup, který se u zástavní hodnoty používá. Skutečná zástavní hodnota bývá nižší.
Mění se zástavní hodnota v čase?
Ano, může se změnit, pokud se nemovitost zrekonstruuje, zchátrá, nebo se výrazně posune trh v okolí. Znovu se obvykle posuzuje při žádosti o navýšení úvěru nebo další zástavu.
Potřebujete to spočítat na svůj případ?
Nezávazně posoudíme vaši situaci. Úvěr poskytujeme podnikatelům a firmám se zástavou nemovitosti.
Nezávazná žádost