Když si berete úvěr zajištěný nemovitostí, věřitel potřebuje vědět, kolik je zástava skutečně hodná. Od toho čísla se odvíjí zástavní hodnota a z ní maximální výše úvěru – u tohoto produktu do 70 % zástavní hodnoty. Bez odhadu tedy nejde spočítat, kolik peněz reálně dostanete.
Přesný výpočet částky, kterou lze proti nemovitosti získat, najdete v článku o LTV a maximální výši úvěru. Tady se zaměříme na to, jak se k té vstupní hodnotě nemovitosti vůbec dojde.
Proč se odhad dělá, i když nemovitost dobře znáte
Vlastníci mívají o hodnotě své nemovitosti představu, která je vyšší než to, co ukáže nezávislé posouzení – to je běžný a docela lidský jev, ne chyba na vaší straně. Odhad proto dělá vždy někdo, kdo na výsledku nemá zájem, a vychází ze srovnatelných dat, ne z toho, kolik jste do nemovitosti sami investovali city ani peníze.
Výsledná hodnota z odhadu navíc není totéž co zástavní hodnota, se kterou se dál počítá. Rozdíl mezi nimi vysvětluje článek zástavní hodnota versus tržní cena.
Kdo odhad zpracovává
Odhad pro účely úvěru zpracovává odhadce nemovitostí – u některých nemovitostí nebo situací může poskytovatel vyžadovat rovnou znalecký posudek soudního znalce. Kdy se který typ posouzení používá, popisuje článek znalecký posudek nemovitosti: kdy je potřeba. Jak si odhadce vybrat, řeší odhadce nemovitostí: jak si vybrat.
Odhad nemovitosti krok za krokem
- Zadání odhadu. Poskytovatel nebo vy sami oslovíte odhadce a domluvíte termín ohledání nemovitosti.
- Příprava podkladů. Před návštěvou si připravíte doklady k nemovitosti – viz seznam níže.
- Ohledání na místě. Odhadce nemovitost fyzicky prohlédne, změří, vyfotí a zaznamená stav i dispozici.
- Ověření právního stavu. Odhadce zkontroluje zápis v katastru nemovitostí – vlastnictví, věcná břemena, případná zástavní práva.
- Zpracování posudku. Hodnota se stanoví porovnáním se srovnatelnými nemovitostmi a případně dalšími metodami ocenění.
- Předání výsledku. Dostanete písemný posudek s výslednou hodnotou, ze které se dál odvozuje zástavní hodnota a maximální výše úvěru.
Co si připravit před ohledáním
- Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) nebo alespoň jeho číslo.
- Nabývací titul – kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví.
- Půdorysy nebo projektovou dokumentaci, pokud je máte k dispozici.
- U bytu prohlášení vlastníka budovy a informace o SVJ.
- Doklad o kolaudaci nebo užívání stavby, pokud jde o novostavbu či přestavbu.
- Přehled případných nájemních smluv, pokud je nemovitost pronajatá.
Co odhadce při ohledání kontroluje
| Oblast | Co se posuzuje |
|---|---|
| Poloha | Dostupnost, okolí, občanská vybavenost, budoucí rozvoj lokality |
| Stav a stáří | Technický stav, provedené rekonstrukce, viditelné vady |
| Dispozice | Plocha, uspořádání místností, využitelnost |
| Právní stav | Vlastnictví, věcná břemena, nájmy, zápisy v katastru |
| Přístup a sítě | Přístupová cesta, napojení na inženýrské sítě |
Co odhad může zkomplikovat
Nejasný nebo nedořešený právní stav nemovitosti – například nezapsaná stavební úprava, spor o vlastnictví nebo věcné břemeno, se kterým nikdo nepočítal.
Neumožněný přístup do nemovitosti nebo chybějící podklady, kvůli kterým musí odhadce vycházet jen z toho, co vidí zvenku.
U rozestavěných nebo výrazně přestavěných nemovitostí bez odpovídajících povolení může být určení hodnoty složitější a méně jisté.
Co posudek obsahuje a jak dlouho platí
Písemný posudek popisuje nemovitost, obsahuje fotodokumentaci, metodu ocenění a výslednou hodnotu. Zachycuje ale stav nemovitosti a trhu k datu ohledání – čím starší odhad, tím méně přesně odpovídá aktuální situaci, zvlášť pokud se od té doby na nemovitosti něco změnilo nebo se hýbaly ceny v okolí.
Co v posudku najdete
Identifikaci nemovitosti a jejího vlastníka podle katastru.
Popis a fotodokumentaci stavu ke dni ohledání.
Použitou metodu ocenění a srovnávací podklady.
Výslednou hodnotu nemovitosti, ze které se dál odvozuje zástavní hodnota.
Co se s výsledkem děje dál
Hodnota z odhadu vstupuje do výpočtu, kolik vám lze proti nemovitosti půjčit, a stává se součástí podkladů pro zástavní smlouvu. Pokud si nejste jistí, kolik peněz z hodnoty nemovitosti reálně vyplyne, spočítejte si to v kalkulačce.
Časté dotazy
Kolik stojí odhad nemovitosti pro úvěr?
Cenu určuje typ nemovitosti, rozsah posudku a to, jestli jde o odhad, nebo znalecký posudek. Přesnou nabídku dostanete předem – podrobněji se tomu věnuje článek Kolik stojí odhad nemovitosti.
Jak probíhá odhad nemovitosti?
Odhadce si domluví ohledání na místě, nemovitost prohlédne, změří a vyfotí, ověří její právní stav v katastru a hodnotu stanoví porovnáním se srovnatelnými nemovitostmi. Výsledkem je písemný posudek s výslednou hodnotou.
Musí být odhad nemovitosti pro úvěr vždy soudní znalecký posudek?
Ne vždy. U řady nemovitostí stačí odhad zpracovaný odhadcem, znalecký posudek soudního znalce se používá spíš u složitějších případů. Kdy se který typ posouzení používá, popisuje článek o znaleckém posudku.
Co když si myslím, že je moje nemovitost hodnotnější, než ukázal odhad?
Rozdíl mezi vlastní představou a nezávislým posouzením je běžný – vlastníci mívají tendenci hodnotu nadhodnocovat. Odhad vychází ze srovnatelných dat na trhu, ne z toho, kolik jste do nemovitosti investovali.
Musím být u ohledání nemovitosti osobně?
Odhadce potřebuje přístup do nemovitosti, aby ji mohl prohlédnout a vyfotit. Jestli u toho budete osobně, nebo zajistíte přístup jinak, se domluvíte předem podle konkrétní situace.
Jak dlouho odhad nemovitosti platí?
Posudek zachycuje stav nemovitosti a trhu k datu ohledání. Čím déle od té doby uplynulo, tím méně přesně odpovídá aktuální situaci – u starších odhadů proto poskytovatel může chtít aktualizaci.
Potřebujete to spočítat na svůj případ?
Nezávazně posoudíme vaši situaci. Úvěr poskytujeme podnikatelům a firmám se zástavou nemovitosti.
Nezávazná žádost