LTV: kolik procent z hodnoty nemovitosti lze půjčit

Zkratka LTV pochází z anglického loan to value, tedy úvěr k hodnotě. Vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti tvoří úvěr, který je jí zajištěný.

Čím nižší LTV, tím větší polštář mezi dluhem a hodnotou zástavy – a tím nižší riziko pro věřitele. Proto se s nižším LTV zlepšují podmínky a s vyšším se zhoršují, až u nějaké hranice úvěr přestane být dostupný vůbec.

Náš strop je 70 %

Poskytujeme úvěr až do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Konkrétní LTV pro vaši nemovitost ale určí až odhad – strop je maximum, ne příslib.

Od zástavní hodnoty zhruba 7,15 milionu výš už nerozhoduje LTV, ale maximální výše úvěru 5 000 000 Kč. U dražších nemovitostí tedy výpočet končí u ní.

Pozor: LTV se počítá ze zástavní hodnoty, ne z ceny

Tohle je nejčastější zdroj zklamání. Lidé si spočítají 70 % z částky, za kterou by nemovitost prodali, a vyjde jim víc, než pak dostanou.

Zástavní hodnota je opatrnější než tržní cena. Počítá s tím, že by se nemovitost musela prodat rychle a za ne úplně ideálních okolností. Rozdíl mezi oběma čísly je normální a neznamená, že by odhad byl špatný – jen se ptá na jinou otázku.

Spočítáno na příkladu

Byt se zástavní hodnotou 3 000 000 Kč, na kterém nic nevázne:

1. Strop podle LTV: 3 000 000 × 0,70 = 2 100 000 Kč.
2. Zkontrolovat strop produktu: 2 100 000 je pod 5 000 000 Kč, takže projde.
3. Odečíst existující zástavy: žádné nejsou, zůstává 2 100 000 Kč.
4. Dopočítat splátku. Při 12,26 % p.a. na 60 měsíců vychází 46 990 Kč; při horní hranici 15 % p.a. pak 49 959 Kč.

Kdyby na témže bytě vázla hypotéka se zůstatkem 1 200 000 Kč, dostupná částka klesne na 900 000 Kč – a protože jde o druhou zástavu, byla by sazba u horní hranice, ne u dolní.

Proč nikdo nepůjčuje 100 %

Kdyby úvěr odpovídal celé hodnotě nemovitosti, neměl by věřitel při problémech z čeho pokrýt náklady prodeje, nezaplacené úroky ani pokles ceny na trhu. Rozdíl mezi LTV a stem procenty je přesně ten polštář.

Nabídka slibující 90 nebo 100 % hodnoty proto obvykle znamená jednu ze tří věcí: počítá s jinou (vyšší) hodnotou než odhad, schovává náklady jinam, nebo počítá s tím, že se nemovitosti nakonec zmocní. Ptejte se, z jaké hodnoty se procento počítá.

Časté dotazy

Co znamená zkratka LTV?

Loan to value, tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. LTV 70 % znamená, že úvěr tvoří 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti.

Jaké LTV nabízíte?

Až 70 % zástavní hodnoty, s maximální výší úvěru 5 000 000 Kč. Konkrétní LTV pro vaši nemovitost určí odhad – 70 % je strop, ne automatický nárok.

Počítá se LTV z ceny, za kterou bych nemovitost prodal?

Ne, ze zástavní hodnoty určené odhadem. Ta bývá nižší než tržní cena, protože počítá s rychlým prodejem. Rozdíl je běžný.

Jak LTV ovlivní existující hypotéka?

Její zůstatek se do LTV započítává. Při zástavní hodnotě 3 000 000 Kč a hypotéce 1 500 000 Kč zbývá do stropu 70 % už jen 600 000 Kč.

Proč nikdo nepůjčí 100 % hodnoty?

Protože rozdíl mezi úvěrem a hodnotou kryje náklady případného prodeje, nezaplacené úroky a pokles cen. Bez něj by zajištění nefungovalo.