Renta z nemovitosti a zpětný leasing: jak to funguje a co hrozí

„Renta z nemovitosti" není jeden konkrétní, zákonem definovaný produkt. Je to zastřešující označení pro několik různých modelů, jejichž společným cílem je totéž: dostat peníze z hodnoty domu nebo bytu, aniž byste se z něj musel odstěhovat. Způsob, jakým se k tomu dojde, se ale liší – a právě v tom je zakopaný nejdůležitější rozdíl v celém tomto tématu.

Tenhle text nic nenabízí. Jeho cílem je, abyste rozuměl rozdílu mezi dvěma principiálně odlišnými konstrukcemi, dřív než se s kteroukoli z nich setkáte v nabídce někoho jiného.

Zpětný leasing nemovitosti: jak funguje

Zpětný leasing (někdy nabízený i pod jménem „reverzní hypotéka" nebo „renta z nemovitosti") staví na jednoduchém principu: nemovitost prodáte, a s kupujícím se dohodnete, že v ní dál smíte bydlet.

1. Prodáte nemovitost investorovi nebo specializované společnosti. Vlastnictví na kupujícího přechází zápisem v katastru – stejně jako u jakéhokoli jiného prodeje.
2. Dostanete peníze – najednou, nebo formou opakovaných plateb (renty).
3. Zůstáváte v nemovitosti, ale už jako nájemce, ne jako vlastník. Platíte nájem, i když ho třeba smlouva kompenzuje proti vyplácené rentě.
4. Právo nemovitost později odkoupit zpět máte jen tehdy, pokud si ho smlouva výslovně sjednává – a jen za podmínek, které smlouva stanoví.

Zástava, nebo zpětný leasing? Naprosto jiná věc

Úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti a zpětný leasing nemovitosti se v reklamě někdy pletou, protože v obou případech „pracujete s hodnotou svého domu". Právně a prakticky je ale mezi nimi propast.

Shrnutě: u zástavy zůstáváte vlastníkem a věřitel jen získává právo uspokojit se z nemovitosti, pokud byste nesplatili – přebytek z případného prodeje je váš. U zpětného leasingu vlastnictví převádíte a zpátky ho dostanete jedině za podmínek, které si sjednáte, a jen pokud kupující tyto podmínky dodrží.

Reverzní hypotéka: název, který v Česku nemá vlastní zákon

„Reverzní hypotéka" je pojem převzatý ze zahraničí, kde v některých zemích funguje jako samostatně regulovaný finanční produkt s vlastními zákonnými pojistkami. V české legislativě takový samostatný institut neexistuje.

Co se u nás pod tímto názvem v praxi nabízí, je ve skutečnosti kombinace běžných smluvních nástrojů – nejčastěji kupní smlouva, nájemní smlouva k dalšímu bydlení a případně smlouva o smlouvě budoucí na zpětný odkup. Žádný zákon nezaručuje, že tahle kombinace obsahuje konkrétní ochranu prodávajícího. Ochranu (nebo její absenci) určuje výhradně to, co je – nebo není – napsáno v konkrétní smlouvě.

Na co se zeptat, než cokoli podepíšete

• Kdo bude vlastníkem nemovitosti hned po podpisu – vy, nebo druhá strana?
• Máte právo nemovitost odkoupit zpět? Za jakou cenu, do kdy, a co se stane, když tuto lhůtu nestihnete?
• Jak je zajištěno vaše právo v nemovitosti bydlet? Je zapsané v katastru jako věcné břemeno, nebo je to „jen" nájemní smlouva, kterou lze za určitých podmínek vypovědět?
• Co se stane, když zemřete – přechází právo bydlet nebo právo na odkup na dědice, nebo zaniká s vámi?
• Co se stane, když nebudete moct platit nájem nebo splátky spojené se smlouvou?

Proč je tu na místě zvláštní opatrnost

O rentu z nemovitosti a zpětný leasing se nejčastěji zajímají senioři, kteří chtějí zůstat ve svém domě a zároveň si zlepšit příjem. Je to přesně situace, kde se nevratné rozhodnutí – převod vlastnictví jediné nemovitosti, kterou člověk má – nesmí dělat pod tlakem, narychlo, nebo bez toho, aby si smlouvu přečetl někdo nezávislý. Obecné varovné signály, na které si dát pozor u kteréhokoli poskytovatele, shrnuje článek Jak poznat seriózního poskytovatele.

Jak se to liší od úvěru se zástavou nemovitosti

Pokud vám jde primárně o to získat peníze proti hodnotě nemovitosti a zároveň si ji chcete udržet ve vlastnictví, řešením není zpětný leasing, ale úvěr zajištěný zástavním právem. Jak takové zajištění funguje a co znamená pro vlastníka, popisuje článek Úvěr se zástavou nemovitosti. Základní parametry produktu, který sami poskytujeme – bezúčelový úvěr se zástavou nemovitosti pro podnikatele a firmy – najdete v článku Americká hypotéka: co to je a jak funguje.

Časté dotazy

Co je renta z nemovitosti?

Zastřešující označení pro modely, kdy vlastník získává peníze z hodnoty nemovitosti a zároveň v ní dál bydlí. Nejde o jeden konkrétní zákonný produkt – konkrétní podoba, včetně toho, jestli vlastnictví zůstává vám nebo přechází na druhou stranu, se liší smlouvu od smlouvy.

Čím se zpětný leasing nemovitosti liší od zástavy?

Zásadně. U zástavy zůstáváte vlastníkem, jen ji dáváte jako zajištění úvěru – přebytek z případného prodeje po uhrazení dluhu patří vám. U zpětného leasingu vlastnictví hned po podpisu převádíte na kupujícího a zpátky ho dostanete jen za podmínek, které si sjednáte ve smlouvě o zpětném odkupu.

Je reverzní hypotéka v Česku regulovaný produkt?

Ne, samostatně upravený zákonný institut „reverzní hypotéka" v české legislativě neexistuje. To, co se u nás pod tímto názvem nabízí, je kombinace běžných smluvních nástrojů – kupní smlouvy, nájemní smlouvy a případně práva na zpětný odkup. Ochranu určuje výhradně konkrétní smlouva.

Lze rentu z nemovitosti nebo zpětný leasing zrušit?

Závisí čistě na tom, co si smlouva sjednává. Zrušit vrácení už převedeného vlastnictví je podstatně obtížnější než zrušit úvěr zajištěný zástavou – tam se po doplacení dluhu jen vymaže zástavní právo, zatímco u zpětného leasingu potřebujete výslovné právo na odkup a splnění jeho podmínek. Před podpisem si dejte smlouvu posoudit advokátem.

Musím z renty z nemovitosti platit daň?

Daňové dopady prodeje nemovitosti a následných plateb se liší případ od případu a nejsou předmětem tohoto článku. Konkrétní situaci proberte s daňovým poradcem ještě před podpisem, ne až po něm.

Nabízíte rentu z nemovitosti nebo zpětný leasing?

Ne. Poskytujeme úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, u kterého zůstáváte vlastníkem. Rentu z nemovitosti ani zpětný leasing jako produkt nenabízíme – tento článek je čistě informační.