Úvěr se zástavou nemovitosti: jak celé zajištění funguje

Tento produkt je určený podnikatelům a firmám – OSVČ na IČO i s.r.o. Není to spotřebitelský úvěr a nevztahuje se na něj ochrana, kterou zákon dává spotřebitelům. Pokud hledáte financování jako soukromá osoba na běžné spotřebitelské účely, hledáte jiný produkt.

Úvěr je bezúčelový – na co peníze použijete, se nedokládá. Zajištěním je výhradně zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí. Nepoužívá se směnka, a to ani samostatně, ani jako doplněk zástavy.

Proč je zástava nemovitosti levnější než úvěr bez zajištění

Lidé často hledají „úvěr bez zajištění“ nebo „půjčku na bydlení bez zajištění nemovitosti“ ve snaze vyhnout se papírování kolem zástavy. Logika je ale opačná, než by se čekalo: zajištění nemovitostí riziko věřitele snižuje, a proto se promítá do nižší sazby. Nezajištěný úvěr ve stejné výši by byl dražší, protože jistotu věřitel nemá žádnou – jen vaši bonitu.

Cenou za nižší sazbu je čas. Zajištěný úvěr se zástavou vzniká teprve zápisem do katastru, a ten podléhá zákonné lhůtě – k tomu se dostaneme níž. Kdo potřebuje peníze skutečně obratem a bez zajištění, řeší jiný typ produktu, ne tento.

Reprezentativní příklad

Podrobný rozbor toho, co RPSN znamená a proč je pro srovnání nabídek důležitější než samotný úrok, najdete v článku RPSN: proč je důležitější než úrok.

Delší splatnost znamená nižší splátku, ale výrazně vyšší přeplatek – u milionu korun je rozdíl mezi 60 a 240 měsíci téměř 1,35 milionu korun na zaplacených úrocích navíc. Volbu doby splácení proto neřešte jen podle výše splátky.

Co znamená zajištění zástavním právem

Zástavní právo je věcné právo k cizí věci. Nemovitost dál vlastníte, bydlíte v ní nebo v ní podnikáte, věřitel do jejího užívání nezasahuje. Získává jen právo uspokojit se z ní, pokud byste dluh nesplatili. Podrobně to rozebírá článek Zástavní právo k nemovitosti: co znamená pro vlastníka, včetně toho, co jako vlastník smíte a co ne.

Zásadní je, že zástavní právo u nemovitosti v katastru nevzniká podpisem smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí. Do té doby existuje jen závazek ze smlouvy.

Celý proces od žádosti po splacení

1. Žádost a posouzení. Doložíte identifikaci nemovitosti a základní údaje k žádosti; posuzuje se úvěruschopnost a vhodnost nemovitosti jako zástavy.
2. Ocenění nemovitosti. Stanoví se zástavní hodnota, od které se odvíjí maximální výše úvěru (LTV do 70 %).
3. Zástavní smlouva. Písemná smlouva mezi vámi a věřitelem, která popisuje zajišťovaný dluh i zastavovanou nemovitost.
4. Vklad do katastru. Katastrální úřad zapíše zástavní právo až po uplynutí zákonné ochranné lhůty 20 dnů od vyrozumění vlastníka. Tuto lhůtu nelze zkrátit.
5. Čerpání úvěru po zápisu zástavního práva.
6. Splácení podle sjednaného splátkového kalendáře.
7. Splacení a výmaz. Po doplacení dluhu se zástavní právo z katastru vymaže na základě samostatného návrhu.

Každý z těchto kroků má vlastní úskalí, kterým se věnujeme samostatně: obsah zástavní smlouvy popisuje Zástavní smlouva: co v ní musí být, řízení na katastru a lhůty Vklad zástavního práva do katastru: postup a lhůty a kroky po doplacení Výmaz zástavního práva po doplacení úvěru.

Kolik nemovitost musí mít hodnotu a co se zastavuje

Maximální výše úvěru je omezená procentem ze zástavní hodnoty nemovitosti, ne z odhadu tržní ceny – rozdíl mezi oběma pojmy vysvětluje článek Zástavní hodnota versus tržní cena nemovitosti. Zastavit lze byt, dům, pozemek i komerční nemovitost; specifika jednotlivých typů nemovitostí rozebírá rubrika o tom, jakou nemovitost lze zastavit.

Kdy zástava nemovitosti dává smysl

• Potřebujete vyšší částku, než jakou by vám půjčil nezajištěný úvěr, nebo za nižší sazbu.
• Nechcete nebo nemůžete dokládat účel použití peněz.
• Podnikáte a nemovitost, kterou vlastníte, je pro vás nevyužitou hodnotou.
• Rozumíte tomu, že proces má týdny kvůli zápisu do katastru, a nepotřebujete peníze doslova ze dne na den.

Pokud řešíte spíš to, jestli je pro vás vhodnější zajištěný úvěr, nebo klasický spotřebitelský úvěr, přehledně to srovnává Zajištěný úvěr, nebo spotřebitelský úvěr?

Časté dotazy

Co je úvěr se zástavou nemovitosti?

Bezúčelový úvěr pro podnikatele a firmy, jehož jediným zajištěním je zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí. Nepoužívá se u něj směnka. Není to spotřebitelský úvěr.

Je úvěr se zástavou nemovitosti totéž jako úvěr bez zajištění?

Ne, jde o opak. Zástava nemovitosti dává věřiteli jistotu, a proto bývá zajištěný úvěr levnější než srovnatelný úvěr bez zajištění, kde věřitel nemá žádnou oporu kromě vaší bonity.

Kolik si mohu půjčit proti nemovitosti?

Od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Konkrétní částka závisí na hodnotě nemovitosti a vaší úvěruschopnosti.

Proč úvěr se zástavou nemovitosti nejde vyřídit hned?

Protože zástavní právo k nemovitosti vzniká až vkladem do katastru a katastrální zákon stanoví ochrannou lhůtu 20 dnů od vyrozumění vlastníka, kterou nelze zkrátit. Peníze proto nemohou být na účtu dřív, než je zástavní právo zapsané.

Musím dokládat, na co peníze použiji?

Ne, úvěr je bezúčelový. Posuzuje se vaše úvěruschopnost a hodnota nemovitosti, ne účel čerpání.

Je tento úvěr vhodný i pro soukromé osoby mimo podnikání?

Ne. Je určený podnikatelům a firmám a nejde o spotřebitelský úvěr. Pokud jednáte jako spotřebitel, hledáte jiný typ produktu s odlišnou regulací.