Advokátní úschova, notářský zápis a pojištění nemovitosti

U větších částek a u transakcí, kde je potřeba sladit víc kroků najednou – třeba výplatu předchozího věřitele, zástavní smlouvu a výplatu úvěru – se často řeší, kam peníze mezitím uložit. Odpovědí bývá úschova u nezávislé třetí strany.

Typický důvod, proč se úschova k zajištěnému financování váže, je situace, kdy se vyplácí starší zástava nebo věřitel. Peníze na výplatu je potřeba mít připravené dřív, než je nová zástava zapsaná v katastru, a nikdo z účastníků nechce nést riziko, že druhá strana své podmínky nesplní. Úschova tohle riziko rozdělí neutrálně mezi obě strany.

K čemu úschova slouží

Úschova znamená, že peníze nebo listiny leží u někoho, kdo není žádnou ze stran obchodu, dokud se nesplní předem dohodnuté podmínky. Teprve pak schovatel prostředky vyplatí tomu, komu podle dohody patří.

Chrání to obě strany zároveň. Kdo peníze posílá, má jistotu, že nezmizí dřív, než se splní podmínka – typicky vklad zástavního práva do katastru nebo výmaz předchozí zástavy. Kdo peníze má dostat, má zase jistotu, že jsou reálně připravené a čekají jen na splnění podmínky.

Advokátní úschova

Schovatelem je advokát. Řídí se stavovskými předpisy České advokátní komory, peníze klientů drží odděleně od svého majetku na zvláštním účtu a má povinné pojištění odpovědnosti za škodu.

Podmínky úschovy se sepisují ve smlouvě o úschově, kterou podepisují všechny zúčastněné strany – typicky ten, kdo peníze skládá, ten, kdo je má dostat, a advokát jako schovatel. Ve smlouvě je přesně popsáno, za jakých podmínek advokát prostředky vyplatí a co se stane, když se podmínky nesplní.

Notářský zápis a notářská úschova

Notář je osoba pověřená státem k výkonu veřejné moci, což dává notářskému zápisu vyšší důkazní sílu než běžné smlouvě. Notářský zápis se navíc dá sepsat se svolením k vykonatelnosti – pak funguje podobně jako exekuční titul, bez nutnosti nejdřív vést spor u soudu.

Notářská úschova peněz staví na stejném principu jako advokátní – prostředky leží u notáře do splnění dohodnutých podmínek.

Pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti kryje škodu na zastavené nemovitosti – typicky požár, vodu, vichřici nebo pád stromu. Chrání majetek, který je zástavou, tedy zájem obou stran: vy nepřijdete o hodnotu svého majetku, věřitel o hodnotu zajištění.

Bez pojištění by při požáru nebo jiné závažné škodě mohla hodnota zástavy klesnout výrazně pod výši dluhu, aniž by za to mohl dlužník nebo věřitel. Pojistka toto riziko rozkládá na pojišťovnu. Jestli a v jakém rozsahu pojištění řešíte i u vašeho konkrétního úvěru, je otázka na poskytovatele – podmínky se liší smlouva od smlouvy.

Co znamená vinkulace pojistného plnění

Vinkulace znamená, že pojistné plnění se v případě škody neposílá jen vám, ale je vázáno ve prospěch věřitele. Pojišťovna pak vyplatí plnění se souhlasem věřitele, nebo přímo jemu – podle toho, jak je vinkulace nastavená.

Technicky jde o dodatek k pojistné smlouvě nebo samostatné potvrzení, které pojišťovna vydá věřiteli. Bez vinkulace by se mohlo stát, že po škodě dostane peníze jen vlastník nemovitosti a nijak je nemusí použít na opravu zástavy – vinkulace tomu předchází tím, že věřitel má u vyplacení plnění spoluslovo.

• Chrání věřitele – plnění se nemůže „ztratit" jinam a nemovitost jde po škodě zase opravit nebo znovu zastavit ve stejné hodnotě.
• Nemění nic na tom, že pojistku sjednáváte a platíte vy jako vlastník nemovitosti.
• Po doplacení úvěru a výmazu zástavního práva se vinkulace ruší stejně jako se upravuje pojistka samotná.

Jak vinkulace v praxi probíhá

Tam, kde se vinkulace sjednává, mívá podobný průběh nezávisle na tom, kdo je věřitelem:

1. Sjednáte pojištění nemovitosti u pojišťovny podle vlastního výběru.
2. Věřitel vám dá souhlas nebo formulář k vinkulaci ve svůj prospěch.
3. Pojišťovna vinkulaci zaznamená k pojistné smlouvě.
4. Při škodě pojišťovna informuje i věřitele a plnění vyplatí podle vinkulační doložky.
5. Po doplacení úvěru vinkulaci zrušíte a pojistka dál běží už jen ve váš prospěch.

Ocenění nemovitosti pro notáře

Pokud se v konkrétní transakci sepisuje notářský zápis týkající se hodnoty nemovitosti, může notář chtít podklad k jejímu ocenění. Jak takové ocenění vypadá, popisuje Znalecký posudek nemovitosti: kdy je potřeba.

Časté dotazy

Jak funguje advokátní úschova?

Peníze se složí na zvláštní účet advokáta, který je drží oddělené od svého vlastního majetku. Advokát je vyplatí až po splnění podmínek dohodnutých mezi stranami, například po zápisu zástavního práva do katastru nebo po výmazu předchozí zástavy.

Kolik stojí advokátní úschova?

Cenu neurčuje poskytovatel úvěru, ale advokát podle rozsahu a hodnoty konkrétního obchodu. Konkrétní částku vám advokát sdělí předem, než úschovu založíte.

Jaký je rozdíl mezi advokátní a notářskou úschovou?

Princip je stejný – peníze leží u nezávislé třetí strany do splnění podmínek. Liší se schovatel a právní rámec: u advokátní úschovy jde o advokáta a stavovské předpisy ČAK, u notářské o notáře jako osobu pověřenou státem k výkonu veřejné moci, který navíc může věc ošetřit notářským zápisem.

Co znamená vinkulace pojištění nemovitosti?

Vinkulace váže pojistné plnění ve prospěch věřitele. Když nastane škoda, pojišťovna vyplatí plnění se souhlasem věřitele nebo přímo jemu, ne automaticky vlastníkovi nemovitosti, aby se prostředky použily na obnovu zástavy.

Je pojištění nemovitosti totéž jako pojištění schopnosti splácet?

Ne. Pojištění nemovitosti kryje škodu na zastavené nemovitosti, například požár nebo vodu. Pojištění schopnosti splácet, tedy pro případ ztráty příjmu, nemoci nebo úmrtí, je jiný produkt, který se sjednává samostatně a řeší jinou situaci.

Potřebuje notář k zápisu odhad nemovitosti?

Notářský zápis týkající se hodnoty nemovitosti bývá provázen jejím oceněním. Jak takové ocenění probíhá a kdy je potřeba znalecký posudek, popisuje samostatný článek o znaleckém posudku.