Zástavní smlouvu k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí lze podepsat za den. Zástavní právo z ní ale samo nevznikne – vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí, o kterém katastrální úřad rozhoduje ve zvláštním řízení. Tenhle článek popisuje, jak řízení probíhá a kde je jeho nejdůležitější bod: zákonná lhůta, kterou nejde zkrátit.
Co se podává a kdo návrh podává
Podkladem pro zápis je návrh na vklad, ke kterému se dokládá zástavní smlouva. Návrh musí obsahovat identifikaci účastníků, identifikaci nemovitosti podle údajů katastru (katastrální území, číslo parcely nebo jednotky) a přesné vymezení zapisovaného práva. Co všechno musí obsahovat samotná zástavní smlouva, rozebírá článek Zástavní smlouva: co v ní musí být.
Návrh podává obvykle jedna ze smluvních stran, v praxi se na tom domlouváte s věřitelem. Katastrální úřad k tomu má vlastní formulář a návrh lze podat i elektronicky.
Průběh řízení krok za krokem
- Podání návrhu katastrálnímu úřadu příslušnému podle místa nemovitosti.
- Vyznačení plomby. Katastr u nemovitosti hned poznamená, že o ní probíhá řízení – od téhle chvíle je to na výpisu z katastru veřejně vidět.
- Vyrozumění vlastníka o zahájení řízení, pokud podával návrh jen jeden z účastníků.
- Běh ochranné lhůty 20 dnů od odeslání vyrozumění – dřív katastr nesmí rozhodnout.
- Přezkoumání návrhu. Katastr posoudí, jestli návrh a smlouva splňují zákonné náležitosti.
- Rozhodnutí o povolení vkladu a zápis zástavního práva do katastru.
20 dnů, které nejde zkrátit
Katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.) výslovně stanoví, že rozhodnutí o povolení vkladu nelze vydat dřív než po uplynutí 20 dnů ode dne, kdy byla informace o podaném návrhu odeslána vlastníkovi. Je to ochranná lhůta proti podvodným převodům a zástavám – vlastník má čas si všimnout, že se s jeho nemovitostí něco děje, a v případě potřeby zasáhnout.
Lhůtu nelze zkrátit žádnou dohodou účastníků ani příplatkem za urychlení. Platí bez ohledu na to, jak moc obě strany spěchají.
Proto žádný poctivý poskytovatel nemůže slíbit peníze proti zástavě nemovitosti „do 24 hodin“ nebo „ihned“. Reálný čas do zápisu zástavního práva se počítá v týdnech, ne v hodinách.
Lhůta se počítá od odeslání informace vlastníkovi, ne od podání návrhu. V praxi to znamená, že mezi podáním a rozhodnutím uplyne o něco víc než těch 20 dnů – k tomu se ještě přičítá čas na samotné doručení a administrativní zpracování na straně katastru.
Kdy jsou právní účinky zápisu
I když katastr rozhodne a zapíše zástavní právo až po uplynutí lhůty, právní účinky vkladu nastávají zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na vklad podán. Tahle zpětná účinnost má praktický důsledek: pořadí zástavních práv na téže nemovitosti se řídí právě okamžikem podání návrhu, ne datem podpisu smlouvy ani datem samotného rozhodnutí. Co z toho plyne pro druhou a další zástavu, popisuje Druhá zástava na nemovitosti: kdy to jde a za jakou cenu.
K čemu slouží plomba
Plomba je poznámka u nemovitosti v katastru, která říká, že o ní probíhá řízení a jaké právo se má zapsat. Kdokoli si vyžádá výpis z katastru, plombu uvidí – to je jedna z pojistek, díky které se dá zjistit, že s nemovitostí něco probíhá, ještě než je zápis definitivní.
Co může řízení zkomplikovat
Katastr návrh na vklad neschválí automaticky. Pokud smlouva nebo návrh nesplňují zákonné náležitosti – například chybí přesná identifikace nemovitosti nebo zajišťovaného dluhu – řízení se protáhne o dožádání doplnění, případně katastr návrhu nevyhoví. Přesně proto se vyplatí věnovat pozornost obsahu zástavní smlouvy ještě před podáním, ne až ve chvíli, kdy katastr něco namítne.
Vklad u výmazu zástavního práva
Stejný typ řízení – tedy zápis vkladem – se používá i opačně, když se zástavní právo po splacení dluhu ruší. I tady se podává samostatný návrh a i tady katastr zapisuje až po vlastním posouzení. Co všechno je k výmazu potřeba doložit a jak návrh na výmaz vypadá, najdete v článku Výmaz zástavního práva po doplacení úvěru.
Celkový přehled toho, jak úvěr se zástavou nemovitosti funguje od žádosti až po splacení, shrnuje Úvěr se zástavou nemovitosti: jak celé zajištění funguje.
Časté dotazy
Co je návrh na vklad zástavního práva?
Podání katastrálnímu úřadu, kterým žádáte o zápis zástavního práva do katastru nemovitostí na základě uzavřené zástavní smlouvy. Bez tohoto zápisu zástavní právo k nemovitosti v katastru nevzniká.
Proč trvá zápis zástavního práva minimálně 20 dní?
Protože to nařizuje katastrální zákon: rozhodnutí o povolení vkladu nelze vydat dřív než po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o řízení vlastníkovi. Je to ochrana proti podvodným zápisům a lhůtu nelze žádnou dohodou zkrátit.
Od kdy se lhůta 20 dnů počítá?
Od odeslání informace o zahájeném řízení vlastníkovi nemovitosti, ne od podání návrhu na vklad. Skutečná doba do rozhodnutí bývá o něco delší, protože se přičítá čas na doručení a zpracování.
Co je plomba u nemovitosti?
Poznámka, kterou katastr vyznačí u nemovitosti hned po zahájení řízení. Signalizuje, že se o nemovitosti vede řízení a jaké právo se má zapsat, a je vidět na výpisu z katastru ještě předtím, než je zápis pravomocný.
Od kdy platí pořadí zástavního práva?
Účinky vkladu nastávají zpětně k okamžiku podání návrhu na vklad, i když samotné rozhodnutí přijde až po uplynutí ochranné lhůty. Pořadí více zástavních práv na jedné nemovitosti se řídí právě tímto okamžikem.
Používá se stejné řízení i pro výmaz zástavního práva?
Ano, výmaz se do katastru zapisuje obdobným způsobem jako vklad – na základě samostatného návrhu, který katastrální úřad posoudí a teprve poté zápis provede.
Potřebujete to spočítat na svůj případ?
Nezávazně posoudíme vaši situaci. Úvěr poskytujeme podnikatelům a firmám se zástavou nemovitosti.
Nezávazná žádost