Zástava pozemku, chaty a rekreačního objektu

Zástavní právo k nemovitosti se zapisuje do katastru nemovitostí bez ohledu na to, o jaký typ nemovitosti jde – pozemek, chatu, rekreační objekt i rozestavěnou stavbu lze v katastru evidovat a zastavit stejným právním mechanismem jako byt nebo rodinný dům.

Rozdíl mezi typy nemovitostí není v tom, jestli zástavní právo lze zřídit, ale v tom, jak vysokou zástavní hodnotu odhad takové nemovitosti přizná – a tedy kolik peněz proti ní reálně získáte.

Proč rozhoduje prodejnost

Zástavní hodnota je opatrnější odhad než tržní cena, protože počítá s tím, že by se nemovitost v případě problémů musela prodat poměrně rychle. Čím hůř se nemovitost prodává za standardních podmínek, tím větší je rozdíl mezi tím, co by za ni majitel dostal s časem na vyjednávání, a tím, za kolik by šla prodat rychle.

Tenhle rozdíl se promítá přímo do zástavní hodnoty – a tedy i do toho, kolik lze proti nemovitosti půjčit, protože maximální výše úvěru se počítá jako procento právě z zástavní hodnoty, ne z tržní ceny.

Co konkrétně snižuje zástavní hodnotu

• Rekreační objekt bez přístupové cesty. Chata nebo chalupa, ke které nevede zpevněná nebo právně zajištěná cesta, má omezený okruh zájemců a hůř se financuje i klasickou hypotékou – to obojí snižuje odhadovanou zástavní hodnotu.
• Pozemek bez inženýrských sítí. Pozemek bez připojení k vodě, elektřině nebo kanalizaci je typicky méně atraktivní pro stavbu i další využití, což se odráží v nižší hodnotě než u pozemku se sítěmi na hranici nebo přímo na pozemku.
• Rozestavěná stavba. Nedokončený objekt je těžko ocenitelný a hůř prodejný než dokončená nemovitost – kupec by musel dokončit stavbu sám, s nejistotou o skutečném stavu rozestavěnosti a kvalitě.
• Nejasný nebo omezený přístup k pozemku, věcná břemena nebo jiná omezení, která budoucímu zájemci komplikují běžné užívání.

Co naopak zástavní hodnotu podrží

• Zpevněná a právně zajištěná přístupová cesta k pozemku nebo rekreačnímu objektu.
• Dostupné inženýrské sítě, nebo alespoň reálná možnost napojení v dosahu.
• Dokončený stav stavby, nebo jasně definovaný a doložený rozsah rozestavěnosti.
• Nemovitost bez věcných břemen a s jasným, nesporným vlastnictvím.

Rozestavěná stavba je samostatná kapitola

Rozestavěnou stavbu lze za určitých podmínek zapsat do katastru nemovitostí jako samostatnou nemovitou věc – konkrétní podmínky zápisu stanovuje katastrální předpis a stavba jim musí odpovídat. Teprve od zápisu má smysl o ní uvažovat jako o možném předmětu zástavy v katastru.

I po zápisu ale odhad rozestavěné stavby pracuje s nejistotou – dokud stavba nestojí dokončená, je těžké přesně určit, kolik bude v konečném stavu stát a jak dobře se prodá. Tahle nejistota se odráží v nižší zástavní hodnotě oproti stejné, ale dokončené nemovitosti.

Co dělat, když víte, že vaše nemovitost patří k té hůř prodejné kategorii

1. Shromážděte doklady o přístupové cestě, případném věcném břemenu k ní a o stavu inženýrských sítí – ulehčí to práci odhadci a zpřesní výsledek.
2. U rozestavěné stavby si ověřte, jestli je zapsaná v katastru jako samostatná nemovitá věc, případně co je k zápisu potřeba doplnit.
3. Počítejte s tím, že dostupná částka bude nižší, než by odpovídalo srovnatelné dokončené nemovitosti se stejnou rozlohou, a plánujte podle toho.
4. Nechte si od poskytovatele předem vysvětlit, z jaké hodnoty se počítá výsledná nabídka, ne jen kolik peněz nabízí.

Co to znamená pro výši úvěru

Maximální výše úvěru se u nás počítá jako až 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, v rámci celkového rozsahu 1 000 až 5 000 000 Kč. Pokud odhad kvůli hůř prodejné nemovitosti přizná nižší zástavní hodnotu, sníží se úměrně i dostupná částka – 70 % z nižšího čísla je méně peněz, ne horší podmínky u stejné částky.

Přesný dopad na konkrétní pozemek, chatu nebo rozestavěnou stavbu ukáže až odhad, protože každá nemovitost je jinak specifická – dvě sousední chaty se stejnou rozlohou pozemku mohou mít odlišnou zástavní hodnotu jen podle toho, jak k nim vede cesta.

Obecně o tom, co LTV znamená a jak se z něj počítá maximální dostupná částka, píšeme v článku LTV: kolik procent z hodnoty nemovitosti lze půjčit. Jak celý odhad probíhá, popisujeme v článku Odhad nemovitosti pro úvěr. Pokud řešíte jinou nestandardní nemovitost, například družstevní byt, má zajištění svá vlastní specifika.

Časté dotazy

Lze zastavit pozemek nebo chatu stejně jako byt?

Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí bez ohledu na typ nemovitosti, takže lze zřídit i na pozemek nebo rekreační objekt. Liší se ale odhadovaná zástavní hodnota, ne samotná možnost zástavy.

Proč má chata bez přístupové cesty nižší zástavní hodnotu?

Protože se hůř prodává za standardních podmínek – okruh zájemců je menší a financování složitější. Zástavní hodnota to zohledňuje předem, aby odpovídala reálné prodejnosti nemovitosti.

Ovlivňuje chybějící přípojka vody nebo elektřiny hodnotu pozemku?

Ano. Pozemek bez inženýrských sítí je typicky méně atraktivní pro stavbu i další využití, což odhad promítá do nižší zástavní hodnoty ve srovnání s pozemkem se sítěmi.

Jde zastavit rozestavěnou stavbu?

Zástavní právo lze zřídit i na rozestavěnou stavbu evidovanou v katastru, ale bývá hůř ocenitelná a prodejná než dokončená nemovitost, což se odráží v nižší zástavní hodnotě.

Jaké typy nemovitostí jako zajištění přijímáte?

Konkrétní typy nemovitostí, které jako zajištění přijímáme, si ověřte přímo u nás v rámci posouzení žádosti – závisí na okolnostech konkrétní nemovitosti.