Kolik dostanu proti své nemovitosti: výpočet a kalkulačka

Otázka „kolik dostanu" má u zajištěného úvěru jinou odpověď než u běžné půjčky. Nerozhoduje primárně váš příjem, ale nemovitost. Výpočet má dva kroky: nejdřív se určí, kolik lze proti nemovitosti půjčit, pak kolik to bude měsíčně stát.

Krok 1: kolik lze proti nemovitosti půjčit

Základem je zástavní hodnota nemovitosti – tu určí odhad. Není to totéž co cena, za kterou byste nemovitost prodali; zástavní hodnota bývá opatrnější, protože počítá s tím, že by se nemovitost musela prodat rychle.

Z té hodnoty se půjčuje jen část. Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti se označuje zkratkou LTV (loan to value). Náš strop je 70 % zástavní hodnoty, s maximální výší úvěru 5 000 000 Kč.

* Od zástavní hodnoty zhruba 7 150 000 Kč výš rozhoduje strop produktu 5 000 000 Kč, ne LTV. Podrobně v článku LTV: kolik procent z hodnoty nemovitosti lze půjčit.

Krok 2: jak se počítá měsíční splátka

Splátka je anuitní – po celou dobu stejná. Mění se jen její vnitřní složení: zpočátku převažuje úrok, ke konci jistina. Vzorec vypadá takhle:

Tabulka splátek

Všechny hodnoty jsou spočítané anuitním vzorcem při sazbě 12,26 % p.a., zaokrouhlené na celé koruny. Sazba se pohybuje do 15 % p.a., takže při horní hranici vyjdou splátky asi o 6 % výš. Slouží k orientaci – konkrétní nabídku určí až odhad nemovitosti a posouzení žádosti.

Kolik celkem zaplatíte

Splátka sama o sobě neříká, kolik vás úvěr stojí. Vynásobte ji počtem měsíců a odečtěte jistinu – rozdíl je přeplatek.

Kratší doba splatnosti znamená vyšší splátku, ale výrazně nižší přeplatek. Delší doba splátku sníží a přeplatek zvedne. Které z toho je lepší, závisí na tom, co vaše cash flow unese – ne na tom, co vypadá líp v tabulce.

Proč online kalkulačka není nabídka

Kalkulačka umí spočítat splátku ze tří čísel, která jí zadáte. Neumí ale odhadnout vaši nemovitost, podívat se do katastru, jestli na ní něco nevázne, ani posoudit vaši situaci. Proto se výsledek kalkulačky a skutečná nabídka liší, a čím je nemovitost neobvyklejší, tím víc.

• Kalkulačka nezná zástavní hodnotu vaší nemovitosti – tu určí až odhad.
• Nevidí do katastru, takže neví o existujících zástavách ani břemenech.
• Nepočítá poplatky, pokud jí je nezadáte. Proto srovnávejte podle RPSN, ne podle úroku.

U reprezentativního příkladu 1 000 000 Kč na 60 měsíců při sazbě 12,26 % p.a. činí RPSN 13 %. RPSN je vyšší než nominální sazba proto, že zahrnuje efekt měsíčního úročení – a pokud by k úvěru patřily poplatky, zahrnovalo by i je.

Časté dotazy

Kolik procent z hodnoty nemovitosti si můžu půjčit?

Až 70 % zástavní hodnoty, s maximální výší úvěru 5 000 000 Kč. Je to strop, ne automatický nárok – konkrétní LTV pro vaši nemovitost určí odhad a snižuje ho existující zástava nebo věcné břemeno.

Jak si splátku spočítám sám?

Anuitním vzorcem: splátka = jistina × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), kde i je roční sazba dělená dvanácti a n počet měsíců. V tabulkovém procesoru na to stačí funkce PMT.

Je zástavní hodnota totéž co tržní cena?

Není. Zástavní hodnota bývá nižší, protože počítá s tím, že by se nemovitost musela prodat rychle a za jistých okolností. Rozdíl mezi oběma hodnotami je běžný a není známkou toho, že by odhad byl špatný.

Můžu dostat úvěr jako zaměstnanec?

Tenhle produkt ne – poskytujeme ho podnikatelům a firmám, tedy OSVČ na IČO a společnostem. Nejde o spotřebitelský úvěr.

Co když už na nemovitosti mám hypotéku?

Pak jde o druhou zástavu. Je to možné, ale dostupná částka se snižuje o zůstatek první hypotéky a podmínky bývají horší, protože se druhý věřitel uspokojuje až po prvním.

Proč je RPSN vyšší než úrok?

RPSN vyjadřuje celkové náklady jako efektivní roční sazbu. Zahrnuje jednak poplatky, jednak efekt toho, že se úročí měsíčně, ne jednou ročně. Při srovnávání nabídek se dívejte na RPSN – úrok sám o sobě se dá snadno „vylepšit" přesunutím nákladů do poplatků.