Refinancování, nebo navýšení úvěru?

Když už máte úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti a potřebujete další peníze, nabízejí se dvě různé cesty: navýšení stávajícího úvěru, nebo refinancování – tedy nahrazení celého úvěru novým, vyšším.

Co je navýšení

Navýšení znamená, že stávající úvěr zůstává v platnosti a k jeho jistině se přidá další částka. Mění se výše dluhu a obvykle i splátka nebo doba splácení, ale nejde o novou smlouvu od nuly – jde o úpravu té stávající.

Prakticky se u navýšení znovu posuzuje hlavně to, jestli zástavní hodnota nemovitosti pokryje i vyšší dluh v rámci LTV 70 % a jestli novou, vyšší splátku unesete. Rozsah posuzování bývá užší než u zcela nové žádosti.

Co je refinancování

Refinancování znamená, že se sjedná úplně nový úvěr, kterým se ten stávající celý doplatí. Nová smlouva má nové podmínky – jinou sazbu, jinou dobu splatnosti, případně i jiného věřitele. Podrobně v článku Refinancování hypotéky: kdy se vyplatí.

Protože jde o novou smlouvu, posuzuje se celá žádost znovu od začátku – jako by šlo o úplně nový úvěr. Výhodou je, že se dají znovu nastavit parametry pro celý dluh, ne jen pro nově půjčenou část.

Srovnání

Zástavní právo je vždy vázané na konkrétní zajištěnou pohledávku. Zvýší-li se dluh, může to vyžadovat úpravu zástavní smlouvy – konkrétní postup u své nemovitosti a smlouvy vždy ověřte přímo s poskytovatelem.

Kdy zvolit navýšení a kdy refinancování

• Navýšení dává smysl, když jste se stávajícími podmínkami spokojeni a potřebujete jen doplnit částku.
• Refinancování dává smysl, když chcete zároveň získat výhodnější sazbu nebo jinou dobu splatnosti, nebo když stávající úvěr máte u poskytovatele, se kterým chcete přestat spolupracovat.
• Pokud máte víc různých úvěrů a půjček, které chcete sloučit do jednoho, jde spíš o konsolidaci – viz článek Konsolidace půjček zástavou nemovitosti.

Co obě varianty mají společné

• Obě zvyšují celkovou zajištěnou částku, tedy i to, o kolik je vaše nemovitost zatížená.
• U obou platí, že delší doba splácení sníží měsíční splátku, ale zvýší celkový přeplatek.
• U obou se znovu posuzuje, jestli zástavní hodnota nemovitosti novou částku pokryje – strop zůstává 70 % LTV a maximálně 5 000 000 Kč.

A co úvěr na auto nebo konsolidace bez zástavy?

Někteří lidé hledají účelový úvěr na vozidlo, nebo konsolidaci s navýšením bez zástavy nemovitosti. Ani jedno u nás nenabízíme – náš úvěr je bezúčelový, ale vždy zajištěný zástavním právem k nemovitosti, ne k vozidlu, a zástava nemovitosti je jeho nutnou podmínkou. Pokud hledáte přesně tohle, tenhle produkt pro vás není řešení.

Pořadí zástavních práv, pokud máte i jiného věřitele

Pokud na nemovitosti vázne ještě zástavní právo jiného věřitele, hraje roli i pořadí. Podle zákona se řídí okamžikem podání návrhu na vklad do katastru, ne datem podpisu smlouvy. To je důležité hlavně u refinancování – vzniká tam úplně nové zástavní právo a jeho pořadí vůči existující druhé zástavě je dobré si ověřit předem.

U navýšení se naproti tomu mění jen zajištěná částka u zástavního práva, které už v pořadí existuje – nové pořadí se neřeší. Podrobně o druhé zástavě v článku Druhá zástava na nemovitosti: kdy to jde a za jakou cenu.

Jak se rozhodnout

1. Ujasněte si, jestli vám vyhovují podmínky stávajícího úvěru – pokud ano, zjišťujte možnost navýšení.
2. Pokud podmínky nevyhovují, spočítejte si u refinancování celkovou zaplacenou částku, ne jen novou sazbu, a zahrňte případnou sankci za předčasné splacení starého úvěru.
3. V obou případech si spočítejte novou splátku při plánované výši dluhu a době splácení – delší splatnost splátku sníží, ale přeplatek zvýší.
4. Konkrétní podmínky navýšení i refinancování u vaší nemovitosti a smlouvy ověřte přímo s poskytovatelem.

Časté dotazy

Jaký je rozdíl mezi refinancováním a navýšením úvěru?

Navýšení upravuje stávající úvěr a přidává k jeho jistině další částku, obvykle formou dodatku ke smlouvě. Refinancování stávající úvěr celý doplatí novým, s novými podmínkami.

Jde navýšit už čerpaný úvěr zajištěný nemovitostí?

Navýšení stávajícího zajištěného úvěru je jednou z možností, jak získat další peníze, vedle sjednání zcela nového úvěru refinancováním. Protože se zvyšuje zajištěný dluh, může to vyžadovat úpravu zástavní smlouvy – konkrétní postup ověřte u poskytovatele.

Nabízíte úvěr na auto bez navýšení?

Ne. Náš úvěr je bezúčelový a zajištěný zástavním právem k nemovitosti, ne účelový úvěr na vozidlo.

Jde sloučit nebankovní půjčky s navýšením bez zástavy nemovitosti?

U tohoto produktu ne. Zástava nemovitosti je jeho základní podmínkou vždy, bez ohledu na to, zda jde jen o sloučení stávajících závazků, nebo i o navýšení částky.

Co je výhodnější – navýšení, nebo refinancování?

Není to univerzální odpověď. Navýšení bývá jednodušší, pokud vám stávající podmínky vyhovují. Refinancování se vyplatí, když chcete zároveň získat výhodnější sazbu nebo jinou dobu splatnosti – ale je potřeba počítat i s náklady na ukončení starého úvěru.

Zvyšuje navýšení riziko pro moji nemovitost?

Ano, protože roste celková zajištěná částka. Riziko, že se věřitel při dlouhodobém nesplácení uspokojí z prodeje nemovitosti, se týká celého dluhu, ne jen jeho původní části.