Druhá zástava na nemovitosti: kdy to jde a za jakou cenu

Pokud už na vaší nemovitosti vázne zástavní právo – typicky kvůli hypotéce nebo jinému zajištěnému úvěru – neznamená to, že nemovitost je jako zástava „vyčerpaná“. Zástavní právo se dá zapsat opakovaně a víc práv vedle sebe může existovat současně. Rozhoduje ale jejich pořadí, a to má zásadní dopad na to, jak se k dalšímu zajištění staví věřitelé.

Co určuje pořadí zástavních práv

Pořadí zástavních práv na téže nemovitosti se řídí okamžikem, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí – ne datem podpisu zástavní smlouvy. Kdo podá návrh dřív, získává lepší pořadí, i kdyby smlouvu podepsal později než jiný věřitel. Jak přesně řízení o vkladu probíhá a proč se právě okamžik podání návrhu počítá zpětně, vysvětluje Vklad zástavního práva do katastru: postup a lhůty.

Proč je druhé pořadí pro věřitele rizikovější

Když dojde na uspokojení ze zástavy – tedy na zpeněžení nemovitosti kvůli nesplácenému dluhu – výtěžek se rozděluje podle pořadí. Nejdřív se uspokojí věřitel s prvním pořadím, a teprve z toho, co zbyde, se uspokojuje věřitel s pořadím druhým. Pokud výtěžek na první pohledávku nestačí ani zcela, na druhého věřitele nemusí zbýt nic.

Riziko druhého věřitele je tedy jasně vyšší a nezávisí na tom, jak spolehlivý je dlužník – i solidní klient může skončit v situaci, kdy hodnota nemovitosti po poklesu cen nebo po navýšení první pohledávky nestačí na pokrytí obou závazků.

Co z toho plyne pro cenu a dostupnost

Vyšší riziko se do nabídky vždy nějak promítne. Věřitel, který by přijímal zástavu ve druhém pořadí, si toto riziko musí buď kompenzovat vyšší cenou úvěru, nebo nižší maximální částkou vztaženou k hodnotě nemovitosti, případně zástavu ve druhém pořadí odmítne úplně. Který z těchto přístupů konkrétní poskytovatel zvolí, se liší.

I kdyby konkrétní věřitel druhou zástavu v zásadě zvažoval, obvykle bude chtít znát přesnou výši a podmínky pohledávky zajištěné v prvním pořadí – bez toho totiž nejde spočítat, kolik by mu reálně zbylo v případě, že by se musel uspokojovat z prodeje nemovitosti.

Kdy k druhé zástavě vůbec dochází

• Vlastník potřebuje další peníze, ale nechce nebo nemůže refinancovat celý stávající úvěr v prvním pořadí.
• Hodnota nemovitosti vzrostla natolik, že by teoreticky umožňovala i další zajištění nad rámec první zástavy.
• První zástavní právo zajišťuje jen malou část hodnoty nemovitosti, takže prostor pro další věřitele v pořadí zůstává.

Alternativou k druhé zástavě bývá refinancování nebo navýšení stávajícího úvěru u téhož věřitele, který už má první pořadí – tím se řeší potřeba dalších peněz bez zakládání nového zástavního práva v horším pořadí. Srovnání obou přístupů najdete v článku Refinancování, nebo navýšení úvěru?

Co to znamená pro vlastníka nemovitosti

Pokud jste zástavcem v první zástavní smlouvě, čtěte pozorně ujednání o zákazu zcizení a zatížení – věřitel s prvním pořadím si v mnoha případech sjednává, že bez jeho souhlasu nemovitost dalším zástavním právem nezatížíte. To, co jako vlastník smíte a nesmíte se zastavenou nemovitostí dělat, shrnuje článek Zástavní právo k nemovitosti: co znamená pro vlastníka.

Časté dotazy

Co znamená zástavní právo ve druhém pořadí?

Znamená to, že na nemovitosti vázne víc zástavních práv a toto konkrétní se v případě uspokojení z prodeje nemovitosti vyplácí až po zástavním právu s lepším, tedy prvním pořadím.

Čím se určuje pořadí zástavních práv?

Okamžikem, kdy byl u katastru nemovitostí podán návrh na vklad daného zástavního práva – ne datem podpisu zástavní smlouvy ani datem samotného rozhodnutí katastru.

Proč je zástava ve druhém pořadí pro věřitele rizikovější?

Protože se z výtěžku prodeje zastavené nemovitosti uspokojuje až po věřiteli s prvním pořadím. Pokud výtěžek na první pohledávku plně nestačí, věřiteli ve druhém pořadí nemusí zbýt nic.

Přijímáte druhou zástavu na nemovitosti?

Konkrétní podmínky přijetí zástavy v jiném než prvním pořadí se u jednotlivých poskytovatelů liší a je potřeba si je ověřit přímo u poskytovatele. Tento článek popisuje jen obecný princip pořadí, ne konkrétní nabídku.

Je možná i třetí a další zástava na téže nemovitosti?

Teoreticky ano, princip pořadí funguje stejně jako u druhé zástavy. V praxi je ale zástava ve třetím a dalším pořadí kvůli vysokému riziku výjimečná.

Co je alternativou k založení druhé zástavy?

Často refinancování nebo navýšení stávajícího úvěru u věřitele, který už drží první pořadí – tím odpadá potřeba zřizovat nové zástavní právo v horším pořadí.