Refinancování hypotéky: kdy se vyplatí

Refinancování znamená nahradit stávající úvěr novým – u jiného věřitele, nebo za jiných podmínek u téhož. Použije se na doplacení starého závazku a dál splácíte jen ten nový.

Kdy se refinancování obecně vyplatí

• Skončila vám fixace a nová sazba u stávajícího věřitele je vyšší, než jakou byste dostali jinde.
• Podmínky trhu se od sjednání úvěru změnily natolik, že refinancování pokryje i případné náklady na předčasné splacení.
• Potřebujete jiné parametry úvěru – jinou dobu splatnosti nebo jiný typ zajištění.
• Chcete zároveň nahradit víc závazků jedním – v tom případě ale spíš hledáte konsolidaci, ne refinancování.

Rozdíl mezi oběma pojmy je důležitý: refinancování nahrazuje jeden úvěr jiným. Když slučujete víc úvěrů do jednoho, jde o konsolidaci – tu podrobně popisujeme v článku Konsolidace půjček zástavou nemovitosti.

Na co se zeptat před refinancováním

• Jaká je RPSN nové nabídky, ne jen nominální úrok – RPSN zahrnuje i poplatky a lépe se podle ní srovnává. Viz RPSN: proč je důležitější než úrok.
• Jaký poplatek má stávající úvěr za předčasné splacení a za jakých podmínek je nulový.
• Jestli plánovaná doba splatnosti nového úvěru odpovídá tomu, co potřebujete – kratší splatnost znamená vyšší splátku, ale nižší celkový přeplatek.
• Kdo hradí náklady spojené s novým zápisem zástavního práva do katastru a výmazem toho starého.

Srovnávejte přitom jen nabídky se stejnou výší úvěru a stejnou dobou splatnosti – jinak porovnáváte nesrovnatelné veličiny a i nabídka s nižší RPSN může vyjít celkově dráž.

Kdy se refinancování nevyplatí

Co lze refinancovat u nás

Náš úvěr je bezúčelový a zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Díky tomu jím lze nahradit prakticky jakýkoli existující závazek podnikatele nebo firmy – stávající zajištěný úvěr s horšími podmínkami, nebo víc nebankovních půjček najednou.

Pokud řešíte konkrétně víc drahých nebankovních půjček, přečtěte si spíš článek Sloučení nebankovních půjček do zajištěného úvěru, který se týká přesně téhle situace.

Půjčit lze 1 000 až 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV). Sazba se pohybuje do 15 % p.a., splatnost zajištěného úvěru až 20 let.

Refinancování nebankovní půjčky

Refinancovat lze i nebankovní půjčku – nahradit ji jedním zajištěným úvěrem s obvykle nižším úrokem. Pokud přitom nahrazujete víc půjček najednou, nejde už čistě o refinancování, ale o konsolidaci nebo konkrétně o sloučení nebankovních půjček – viz odkazy výše.

Refinancování, nebo navýšení?

Pokud vám nejde o výměnu úvěru za výhodnější, ale jen o půjčení další částky navíc ke stávajícímu závazku, je otázka jiná. Rozdíl mezi refinancováním a navýšením a kdy zvolit které, rozebíráme v článku Refinancování, nebo navýšení úvěru?

Jak spočítat, jestli se refinancování vyplatí

Postup je vždy stejný: sečtěte, kolik byste od teď do konce zaplatili u stávajícího úvěru včetně případné sankce za předčasné splacení. Pak spočítejte totéž u nového úvěru – měsíční splátku krát počet měsíců. Rozdíl mezi oběma součty je skutečná úspora, nebo naopak prodělek.

Delší splatnost u nového úvěru dokáže měsíční splátku výrazně snížit, ale zároveň zvýšit celkový přeplatek – u úvěru 1 000 000 Kč je rozdíl mezi 60 a 240 měsíci stovky tisíc korun navíc. Podrobně s číslem v článku Doba splatnosti: na kolik let si půjčit.

Jak refinancování probíhá

1. Zjistíte si přesný zůstatek a podmínky předčasného splacení u stávajícího úvěru.
2. Necháte ocenit nemovitost, kterou budete ručit u nového úvěru.
3. Po schválení nového úvěru se jeho zástavní právo zapisuje do katastru nemovitostí – rozhodnutí o vkladu nelze vydat dřív než po zákonem dané lhůtě.
4. Z vyplacených peněz doplatíte starý úvěr a dál splácíte už jen nový.
5. Staré zástavní právo, pokud existovalo, je potřeba po doplacení nechat vymazat z katastru.

Výmaz starého zástavního práva a vklad nového popisujeme podrobně v článcích Vklad zástavního práva do katastru: postup a lhůty a Výmaz zástavního práva po doplacení úvěru.

Refinancování hypotéky a kalkulačka

Než refinancování poptáte, je užitečné si spočítat orientační splátku nového úvěru. Kalkulačku i tabulky splátek pro různé částky a doby splatnosti najdete v článku Kolik dostanu proti své nemovitosti: výpočet a kalkulačka. Skutečnou nabídku ale vždy určí až ocenění konkrétní nemovitosti a posouzení žádosti.

Časté dotazy

Kdy se refinancování hypotéky vyplatí?

Když je celková částka, kterou zaplatíte u nového úvěru, nižší než součet toho, co byste zaplatili u stávajícího úvěru do konce – včetně případné sankce za předčasné splacení. Nestačí srovnávat jen úrokovou sazbu.

Existuje kalkulačka na refinancování hypotéky?

Orientační výpočet splátky nového úvěru najdete v článku Kolik dostanu proti své nemovitosti: výpočet a kalkulačka. Skutečnou nabídku určí až ocenění nemovitosti a posouzení konkrétní žádosti.

Čím se liší refinancování od konsolidace?

Refinancování nahrazuje jeden úvěr jiným, obvykle výhodnějším. Konsolidace slučuje víc úvěrů do jednoho. Pokud máte jen jeden závazek, jde o refinancování.

Jaké bude refinancování hypotéky v roce 2026?

Vývoj úrokových sazeb předem odhadovat nebudeme – záleží na měnové politice a trhu. Vždy má smysl porovnat aktuální podmínky stávajícího úvěru s aktuální nabídkou, ne se řídit odhadem budoucího vývoje.

Jak najít nejlepší refinancování hypotéky?

Neexistuje jedna univerzálně nejlepší nabídka – záleží na výši úvěru, zbývající době splatnosti a nákladech na ukončení starého závazku. Srovnávejte podle RPSN a podle celkové zaplacené částky, ne jen podle úrokové sazby.

Refinancujete i spotřebitelskou bankovní hypotéku?

Ne. Náš úvěr je zajištěný zástavním právem k nemovitosti a je určený podnikatelům a firmám, ne spotřebitelům. Rozdíl mezi oběma produkty popisuje článek Zajištěný úvěr, nebo spotřebitelský úvěr?