Úvěr z daňového přiznání: jak se posuzuje příjem OSVČ

Tento text je určený OSVČ a začínajícím živnostníkům na IČO, kteří zvažují bezúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Není to spotřebitelský úvěr a nedokládá se u něj účel použití peněz – zajištěním je výhradně zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru.

Proč daňové přiznání nemusí odpovídat reálnému příjmu

Klasický problém živnostníka: podnikání reálně vydělává slušně, ale vykázaný základ daně v přiznání je nízký. Není to nutně nic špatného ani nezákonného – zákon o daních z příjmů dává OSVČ řadu legálních možností, jak si základ daně snížit, ať už uplatněním výdajů paušálem, nebo skutečnými výdaji a odpisy. Cílem je logicky zaplatit na dani co nejméně.

Problém nastává ve chvíli, kdy stejné daňové přiznání slouží jako podklad pro posouzení úvěru. Věřitel, který se dívá čistě na vykázaný zisk, vidí nižší číslo, než jaké odpovídá skutečné výkonnosti podnikání – a z pohledu klasického bankovního posouzení příjmu to může znamenat nižší bonitu, nebo zamítnutí, přestože firma reálně na splátky vydělává bez problémů.

Jak se s tím vypořádává úvěr zajištěný nemovitostí

U úvěru, jehož jistotou je zástavní právo k nemovitosti, se posouzení neopírá jen o vykázaný zisk v daňovém přiznání. Rozhodující roli hraje i hodnota nemovitosti, kterou zastavujete – od ní se odvíjí maximální výše úvěru (LTV do 70 %). Obecný princip, proč se u tohoto typu úvěru posouzení přesouvá jinam, popisuje článek Hypotéka bez doložení příjmu: co to reálně znamená.

To neznamená, že se schopnost splácet vůbec neposuzuje – jen že daňové přiznání není jediný a rozhodující zdroj informace o vaší schopnosti úvěr splácet, jako bývá u klasické bankovní hypotéky pro zaměstnance.

Začínající živnostníci bez podaného daňového přiznání

Zvláštní kategorií jsou začínající OSVČ, kteří ještě nemají za sebou ani jedno zdaňovací období – daňové přiznání tedy fyzicky neexistuje, protože na něj ještě nepřišla řada. U klasického bankovního úvěru to bývá tvrdá překážka, protože bance chybí historie, ze které by mohla vycházet.

I tady platí totéž co výše: rozhodující oporou pro věřitele je zastavovaná nemovitost, ne délka podnikatelské historie. Konkrétní podmínky schválení jsou ale vždy individuální a záleží na celkovém posouzení žádosti.

Co si připravit, než budete žádat

• Podklady k nemovitosti, kterou byste zastavovali – ty budou hrát v posouzení klíčovou roli.
• Přehled reálného chodu podnikání, i když se liší od čísel v přiznání – dává věřiteli lepší kontext.
• Jasnou představu o výši úvěru a délce splácení – delší doba splácení znamená nižší splátku, ale výrazně vyšší celkový přeplatek.
• Otázku na konkrétní podklady, které bude poskytovatel k vaší žádosti potřebovat – liší se případ od případu.

Podrobný přehled parametrů celého produktu, včetně reprezentativního příkladu splátky a přeplatku, najdete v článku Úvěr se zástavou nemovitosti: jak celé zajištění funguje.

Časté dotazy

Proč mi banka odmítla úvěr, i když moje podnikání reálně vydělává?

Nejčastěji proto, že klasické posouzení příjmu OSVČ vychází z vykázaného základu daně v přiznání, který bývá kvůli legální daňové optimalizaci nižší než skutečný výdělek. U úvěru zajištěného nemovitostí hraje větší roli hodnota zastavované nemovitosti.

Poradíte mi, jak upravit daňové přiznání, abych na úvěr dosáhl?

Ne. Úprava daňového přiznání je otázka pro daňového poradce, ne pro poskytovatele úvěru. Tento článek vysvětluje jen princip, proč k rozdílu mezi vykázaným a reálným příjmem dochází.

Můžu žádat o úvěr, i když jsem začínající živnostník bez podaného daňového přiznání?

U úvěru zajištěného nemovitostí není délka podnikatelské historie jediným kritériem – roli hraje i hodnota zastavované nemovitosti. Konkrétní posouzení je ale vždy individuální.

Musím dokládat účel, na co si jako OSVČ půjčuji?

Ne, úvěr je bezúčelový.

Je tenhle úvěr totéž jako hypotéka bez doložení příjmu?

Jde o stejný typ produktu popsaný z pohledu konkrétního problému OSVČ – nesouladu mezi daňovým přiznáním a reálným příjmem. Obecný princip najdete v článku o hypotéce bez doložení příjmu.