Hypotéka pro OSVČ se zástavou nemovitosti

Tenhle článek je pro OSVČ – fyzické osoby podnikající na živnostenský list. Obecný přehled o úvěru na IČO, který platí stejně pro OSVČ i s.r.o., najdete v článku Podnikatelský úvěr na IČO se zajištěním nemovitostí. Tady jde jen o to, co je pro živnostníka specifické.

Klasický problém živnostníka

Banka posuzuje bonitu podle daňového přiznání – konkrétně podle vykázaného základu daně. Jenže spousta živnostníků daňově optimalizuje zcela legálně a v mezích zákona, a výsledkem je nízký vykázaný zisk, který s reálnou výdělečností podnikání nemá moc společného.

Paušální výdaje a jejich vliv na posouzení

Řada OSVČ využívá paušální výdaje – místo skutečných nákladů si odečtou procentem stanovenou částku z příjmů. Je to daňový nástroj, který zjednodušuje účetnictví a může snížit daňovou povinnost. Pro banku ale znamená jediné: nižší vykázaný základ daně, ze kterého počítá bonitu.

Nižší vykázaný zisk neznamená nižší reálný příjem. Znamená jen nižší číslo v daňovém přiznání – a právě to je papírové číslo, ze kterého bankovní scoring vychází.

Jak zástava nemovitosti tenhle problém obchází

U úvěru zajištěného zástavním právem k nemovitosti je klíčová hodnota nemovitosti zjištěná odhadem, ne výše vykázaného zisku ani daňové přiznání jako takové. Riziko věřitele kryje nemovitost, ne budoucí splátky z podnikání – proto se posouzení liší od klasického bankovního úvěru.

Začínající OSVČ bez historie podnikání

Bez historie podnikání nemá banka z čeho bonitu spočítat, a žádost proto obvykle zamítne – nemá se o co opřít. U úvěru se zástavou tenhle problém odpadá, protože se neposuzuje historie podnikání, ale hodnota nemovitosti, kterou dáváte do zástavy.

To platí i pro čerstvě založené IČO. Pevnou hranici, jak dlouho už musíte podnikat, nemáme – délka podnikání sama o sobě není u zajištěného úvěru rozhodující.

Kolik jako OSVČ můžete získat

Půjčujeme od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti určené odhadem. Úroková sazba se pohybuje do 15 % p.a., zajištěný úvěr lze splácet až 20 let.

Na co si živnostníci nejčastěji půjčují

Úvěr je bezúčelový, takže účel dokládat nemusíte. Nejčastěji ale živnostníci řeší tohle:

• provozní kapitál a překlenutí výpadku cash flow mezi zakázkami,
• nákup vybavení, nástrojů nebo vozidla potřebného k podnikání,
• rekonstrukci provozovny, u které nechcete dokládat faktury,
• konsolidaci dražších půjček do jednoho úvěru.

Ručení jako OSVČ

Jako fyzická osoba ručíte za své závazky celým svým majetkem – to je rozdíl proti s.r.o., kde za dluhy firmy obvykle odpovídá firma, ne osobní majetek jednatele. U úvěru zajištěného nemovitostí je ale hlavním zajištěním právě zastavená nemovitost.

Jak zajištění probíhá

1. Odhad nemovitosti určí zástavní hodnotu.
2. Posouzení a schválení žádosti.
3. Zástavní smlouva a návrh na vklad do katastru.
4. Vklad zástavního práva – katastr má na něj zákonnou lhůtu.
5. Výplata peněz a splácení.

Co když jste OSVČ v insolvenci

Sem míří i dotazy typu „insolvence OSVČ". Je poctivé napsat rovnou: taková situace se posuzuje vždy individuálně a nic předem neslibujeme. Kromě hodnoty nemovitosti totiž záleží i na tom, jestli na ní neváznou jiná omezení a jak přesně vaše insolvence nebo oddlužení probíhá.

Na co si dát pozor

• Nabídky bez uvedené RPSN. U podnikatelských úvěrů není povinná, ale kdo ji odmítne sdělit, má k tomu důvod. Víc v článku RPSN: proč je důležitější než úrok.
• Směnka jako další zajištění. Když už máte zastavenou nemovitost, ptejte se, k čemu je navíc dobrá. U nás se nepodepisuje.
• Nátlak na okamžitý podpis. Seriózní poskytovatel vám dá dokumenty domů k prostudování.

Časté dotazy

Proč mi banka nedala úvěr, i když reálně vydělávám?

Nejčastěji proto, že banka posuzuje vykázaný zisk z daňového přiznání, ne skutečný příjem. Daňová optimalizace nebo paušální výdaje sníží papírové číslo, i když podnikání reálně vydělává. U úvěru zajištěného nemovitostí tohle neřešíte – rozhoduje hodnota nemovitosti.

Musím jako OSVČ dokládat daňové přiznání?

Ne. Rozhodující je hodnota zastavené nemovitosti, ne výše vykázaného zisku ani daňové přiznání.

Jak dlouho musím podnikat, abych úvěr dostal?

Pevnou hranici nemáme. U zajištěného úvěru nerozhoduje délka podnikání, ale hodnota nemovitosti, kterou zastavujete – proto je dostupný i pro začínající živnostníky.

Co když jsem v insolvenci?

Takovou situaci posuzujeme vždy individuálně a nic neslibujeme dopředu. Doporučujeme ji nejdřív probrat s insolvenčním správcem nebo advokátem, protože záleží na konkrétním průběhu vašeho případu.

Kolik jako OSVČ můžu získat?

Od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti určené odhadem.

Ručím za úvěr celým svým majetkem?

Jako fyzická osoba podnikající na živnostenský list ručíte za své závazky celým majetkem – to platí obecně, nejen u tohoto úvěru. Hlavním zajištěním úvěru je ale zastavená nemovitost.