Zástava komerční nemovitosti a provozní úvěr

Komerční nemovitostí se obvykle myslí prostor určený k podnikání, ne k bydlení – kancelář, sklad, výrobní hala, obchodní provozovna nebo budova se smíšeným využitím. Jako předmět zástavy funguje stejně jako byt nebo dům: zapisuje se do katastru a nemovitost dál zůstává majetkem vlastníka.

Kdo přesně může zástavu poskytnout a jak se liší úvěr pro OSVČ a pro s.r.o., popisují samostatné články pro OSVČ a pro s.r.o. Tady jde o to, co je specifické pro samotnou nemovitost jako zástavu.

Jaké typy komerčních nemovitostí lze zastavit

• Kancelářské prostory – vlastní budova nebo jednotka v administrativní budově.
• Skladovací a výrobní haly.
• Obchodní provozovny – prodejny, restaurace, dílny.
• Budovy se smíšeným využitím – například dům s bytem i provozovnou v přízemí.

Čím se liší od zástavy bytu nebo domu

Princip zajištění je stejný, ale to, co ovlivňuje hodnotu nemovitosti a její budoucí zpeněžitelnost, se u komerčních prostor liší.

Nejde o to, že by komerční nemovitost byla horší zástavou. Jen se u ní posuzují jiné faktory – zejména u pronajímaných prostor hraje roli i to, kdo v nich sídlí a za jakých podmínek.

Co určuje hodnotu komerční nemovitosti

Na hodnotu má vliv typ nemovitosti, lokalita, technický stav a u pronajatých prostor i výše nájmu a obsazenost. Přesnou zástavní hodnotu určí až odhad konkrétní nemovitosti – obecně o tom, jak odhad pro účely úvěru probíhá, píše článek Odhad nemovitosti pro úvěr.

Kolik lze proti komerční nemovitosti získat

Půjčujeme od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti určené odhadem. Úroková sazba se pohybuje do 15 % p.a., zajištěný úvěr lze splácet až 20 let.

Kdo může komerční nemovitost zastavit

Zastavit ji může vlastník – ať je to OSVČ, s.r.o., nebo i osoba mimo podnikání, pokud nemovitost vlastní. Pokud je vlastníkem firma, jedná jejím jménem statutární orgán; pokud jde o soukromou nemovitost jednatele nebo společníka poskytnutou za firemní úvěr, vlastník vystupuje jako zástavce a musí se zástavou souhlasit. Podrobněji to popisuje článek Úvěr pro s.r.o. se zástavou nemovitosti.

Provozní úvěr – k čemu se nejčastěji používá

Úvěr je bezúčelový, účel nedokládáte. Z praxe se ale u podnikatelů opakují stejné situace:

• provozní kapitál a překlenutí výpadku cash flow,
• nákup vybavení, strojů nebo technologie do provozovny,
• rekonstrukce nebo úprava komerčního prostoru,
• konsolidace dražších úvěrů do jednoho levnějšího.

Nemovitost s nájemníkem nebo věcným břemenem

Pronajatá nemovitost může sloužit jako zástava i s aktivní nájemní smlouvou. Existující nájem nebo věcné břemeno ale může snížit dostupnou částku nebo ovlivnit, jak by případně probíhalo uspokojení z prodeje – posuzuje se to individuálně u každé nemovitosti.

Jak zajištění probíhá

1. Odhad nemovitosti určí zástavní hodnotu.
2. Posouzení a schválení žádosti.
3. Zástavní smlouva a návrh na vklad do katastru.
4. Vklad zástavního práva do katastru – zákonná lhůta, kterou nelze zkrátit.
5. Výplata peněz a splácení.

Na co si dát pozor

• Nabídky bez uvedené RPSN. U podnikatelských úvěrů není povinná, ale kdo ji odmítne sdělit, má k tomu důvod. Víc v článku RPSN: proč je důležitější než úrok.
• Směnka jako další zajištění. Když už máte zastavenou nemovitost, ptejte se, k čemu je navíc dobrá. U nás se nepodepisuje.
• Ujednání o propadné zástavě. Občanský zákoník zakazuje dohodnout před splatností, že si věřitel zástavu ponechá nebo ji zpeněží libovolně.

Časté dotazy

Co se počítá jako komerční nemovitost?

Kancelář, sklad, výrobní hala, obchodní provozovna nebo budova se smíšeným využitím – tedy nemovitost určená primárně k podnikání, ne k bydlení.

Liší se odhad komerční nemovitosti od odhadu bytu?

Metodika je specifičtější – u pronajímaných prostor se zohledňuje i nájemní výnos a obsazenost, ne jen lokalita a technický stav. Přesný postup vždy určí konkrétní odhad.

Kdo platí odhad nemovitosti?

Cenu odhadu určuje typ nemovitosti a rozsah posudku. Konkrétní podmínky vám sdělíme předem, než se k odhadu zavážete.

Můžu zastavit nemovitost, kterou pronajímám?

Ano. Existující nájemní smlouva ale může ovlivnit dostupnou částku – posuzuje se individuálně u každé nemovitosti.

Kolik můžu proti komerční nemovitosti získat?

Od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti určené odhadem.

Musí nemovitost vlastnit firma?

Ne. Zastavit lze i soukromou nemovitost fyzické osoby, včetně jednatele nebo společníka firmy, pokud s tím vlastník souhlasí.