Úvěr pro s.r.o. se zástavou nemovitosti

Tenhle článek je pro s.r.o. a další právnické osoby. Obecný přehled o úvěru na IČO, který platí i pro OSVČ, najdete v článku Podnikatelský úvěr na IČO se zajištěním nemovitostí. Tady jde jen o to, co je pro s.r.o. specifické.

Základní rozdíl proti OSVČ je jednoduchý: s.r.o. je právnická osoba. Nejedná sama za sebe jako živnostník, ale jejím jménem jedná někdo jiný – a to má dopad na to, kdo podepisuje, kdo ručí a co všechno je potřeba mít v pořádku.

Kdo za s.r.o. jedná a podepisuje

Jménem s.r.o. jedná statutární orgán, tedy jednatel nebo jednatelé. Kolik jednatelů firma má a jak přesně mají jednat – jestli každý sám, nebo jen společně – určuje způsob jednání zapsaný v obchodním rejstříku. Před podpisem smlouvy je vždy potřeba to ověřit ve výpisu z obchodního rejstříku.

Jakou nemovitost lze zastavit – firemní, nebo soukromou

Do zástavy může jít nemovitost, kterou vlastní přímo firma. Stejně tak ale lze zastavit soukromou nemovitost jednatele nebo společníka za úvěr, který čerpá firma – nemusí to být tatáž osoba jako dlužník.

Souhlas společníků

U některých rozhodnutí – typicky když firma zastavuje významný majetek nebo se zaručuje za cizí dluh – může být podle společenské smlouvy nebo stanov potřeba souhlas valné hromady. Zákon na to pamatuje, konkrétní podmínky ale vždy určuje zakladatelský dokument dané firmy. Ověřte si to ve společenské smlouvě, případně s právníkem, než smlouvu podepíšete.

Proč zástava vyřeší to, co rozvaha nevyřeší

Stejně jako u OSVČ platí, že vykázaný hospodářský výsledek firmy nemusí odpovídat tomu, jak firma reálně vydělává. Investice, odpisy nebo počáteční fáze podnikání dokážou snížit vykázaný zisk, aniž by to znamenalo problém s reálným cash flow.

Ručení jednatele a společníků

Smysl s.r.o. je, že za dluhy firmy odpovídá firma svým majetkem, ne jednatel nebo společníci svým soukromým majetkem. To platí, pokud se jednatel nebo společník osobně nezaváže jinak – například právě tím, že za firemní úvěr zastaví svou soukromou nemovitost. V takovém případě odpovídá do výše hodnoty té konkrétní zastavené nemovitosti, ne celým svým majetkem.

Kolik může s.r.o. získat

Půjčujeme od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti určené odhadem. Úroková sazba se pohybuje do 15 % p.a., zajištěný úvěr lze splácet až 20 let.

Na co si firmy nejčastěji půjčují

Úvěr je bezúčelový, účel tedy nedokládáte. V praxi se ale u firem opakují stejné situace:

• provozní kapitál a překlenutí výpadku cash flow,
• vyplacení společníka nebo odkup jeho podílu ve firmě,
• nákup vybavení, strojů nebo vozidel,
• konsolidace více firemních úvěrů do jednoho.

Do vyhledávání se dostává i pojem „zpětný leasing nemovitosti". Jde o jiný produkt než zástava – při zpětném leasingu firma nemovitost prodá a pak si ji od nového vlastníka pronajímá zpět. U úvěru se zástavou naopak nemovitost celou dobu zůstává majetkem firmy nebo jejího jednatele, jen je na ni zapsané zástavní právo.

Jak zajištění probíhá

1. Odhad nemovitosti určí zástavní hodnotu.
2. Posouzení a schválení žádosti.
3. Zástavní smlouva a návrh na vklad do katastru – podepisuje statutární orgán firmy, případně i zástavce, pokud je to jiná osoba.
4. Vklad zástavního práva do katastru – zákonná lhůta, kterou nelze zkrátit.
5. Výplata peněz a splácení.

Na co si dát pozor

• Nabídky bez uvedené RPSN. U podnikatelských úvěrů není povinná, ale kdo ji odmítne sdělit, má k tomu důvod. Víc v článku RPSN: proč je důležitější než úrok.
• Směnka jako další zajištění. Když už máte zastavenou nemovitost, ptejte se, k čemu je navíc dobrá. U nás se nepodepisuje.
• Nejasné jednatelské oprávnění. Před podpisem si ověřte, kdo je oprávněn za firmu jednat a jestli není potřeba souhlas dalších osob.

Časté dotazy

Kdo za s.r.o. podepisuje úvěrovou smlouvu?

Statutární orgán firmy, tedy jednatel nebo jednatelé, podle způsobu jednání zapsaného v obchodním rejstříku. Před podpisem se to ověřuje výpisem z rejstříku.

Můžeme zastavit soukromou nemovitost jednatele za dluh firmy?

Ano. Vlastník nemovitosti pak vystupuje jako zástavce a musí se zástavou souhlasit – nemusí to být tatáž osoba jako dlužník. Protože to má daňové i právní dopady, doporučujeme to předem probrat s daňovým poradcem.

Potřebujeme souhlas společníků?

Může být potřeba, pokud to vyžaduje společenská smlouva nebo stanovy firmy – typicky u zastavení významného majetku nebo zajištění cizího dluhu. Konkrétní podmínky si ověřte v zakladatelském dokumentu firmy, případně s právníkem.

Ručí jednatel osobně za úvěr firmy?

Zpravidla ne – za dluhy s.r.o. odpovídá firma svým majetkem. Výjimkou je situace, kdy se jednatel nebo společník osobně zaváže, například zástavou vlastní soukromé nemovitosti.

Kolik může s.r.o. získat?

Od 1 000 do 5 000 000 Kč, maximálně do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti určené odhadem.

Je to totéž jako zpětný leasing nemovitosti?

Ne. Při zpětném leasingu firma nemovitost prodá a pak si ji pronajímá zpět. U úvěru se zástavou nemovitost zůstává celou dobu majetkem firmy nebo zástavce, jen je na ni zapsané zástavní právo.