Rozvodem manželství zaniká, ale společné jmění manželů (SJM) samo od sebe ne. Dokud se nevypořádá, zůstávají bývalí manželé dál spoluvlastníky majetku, který do SJM patřil – včetně nemovitosti, pokud v ní společně bydleli nebo ji společně vlastnili.
Pro koho je tenhle úvěr
Vypořádání SJM po rozvodu řeší nejčastěji soukromé osoby a pro ně je určen spotřebitelský úvěr nebo hypotéka, ne tento produkt.
Úvěr popsaný dál je zajištěný úvěr proti nemovitosti pro podnikatele a firmy – OSVČ na IČO, s.r.o. Dává smysl typicky tam, kde je vypořádávaná nemovitost součástí podnikání, nebo kde peníze na vyplacení bývalého partnera potřebuje získat firma.
Co je SJM a proč se po rozvodu vypořádává
Společné jmění manželů vzniká uzavřením manželství a zahrnuje majetek nabytý za jeho trvání, s výjimkami, které stanoví zákon – třeba dary nebo dědictví jednoho z manželů. Nemovitost koupená za trvání manželství bývá součástí SJM, i když je v katastru zapsaný jen jeden z manželů.
Rozvodem SJM zaniká, ale nerozdělí se automaticky. Bez dohody nebo rozhodnutí soudu zůstávají bývalí manželé dál spoluvlastníky majetku, který do SJM patřil, a musí se stejně jako jiní spoluvlastníci na dalším nakládání s ním shodnout.
Jak se nemovitost v SJM vypořádává
- Dohodou mezi bývalými manžely, ideálně písemnou, případně formou notářského zápisu.
- Rozhodnutím soudu, pokud se manželé sami nedohodnou.
- Zákonnou domněnkou vypořádání, uplyne-li od zániku SJM delší doba bez jiné dohody – co přesně z ní pro váš případ plyne, posoudí advokát.
Co do SJM patří a co ne
Do společného jmění nespadá úplně všechno, co manželé za trvání manželství nabyli. Výjimkou bývá majetek, který jeden z manželů zdědil nebo dostal darem – ten zůstává jeho výlučným vlastnictvím, i když k němu druhý z manželů v manželství přispíval. Jestli je konkrétní nemovitost součástí SJM, nebo výlučným majetkem jednoho z manželů, bývá právě první otázka, kterou je potřeba u rozvodu vyřešit.
Tahle otázka rozhoduje o tom, jestli se vyplacení druhého z manželů řeší vůbec, a pokud ano, z jaké části hodnoty nemovitosti. Posouzení, zda je majetek součástí SJM, patří jednoznačně advokátovi – zvlášť pokud se do nemovitosti investovalo z výlučného majetku jen jednoho z manželů, nebo naopak.
Proč se řeší vyplacení partnera
Pokud si jeden z bývalých manželů chce nemovitost ponechat celou, musí druhému vyplatit finanční náhradu odpovídající jeho podílu na hodnotě SJM. Bez toho zůstává nemovitost dál ve spoluvlastnictví obou, což komplikuje další nakládání s ní – od prodeje přes pronájem až po běžnou správu.
Když je na nemovitosti hypotéka
Věc komplikuje, pokud nemovitost v SJM zatěžuje společná hypotéka. Vypořádání mezi manžely samo o sobě nemění, kdo je vůči bance dlužníkem – oba zůstávají zavázáni, dokud se s bankou nedohodnou jinak, typicky refinancováním na jméno toho, kdo si nemovitost ponechává. Tomu se podrobně věnuje článek Refinancování hypotéky: kdy se vyplatí.
Dvě věci se řeší zvlášť
Vyplacení podílu bývalého partnera na hodnotě nemovitosti a vyvázání jednoho z manželů ze společné hypotéky u banky jsou dvě různé věci. Řešit je potřeba obě, i když spolu úzce souvisí.
Co ovlivňuje, kolik partnera reálně vyplatíte
Výše náhrady se neurčuje jen z hodnoty nemovitosti. Pokud na ní vázne hypotéka, odečítá se od hodnoty ještě nesplacený zůstatek úvěru – a ten se v čase měnil i vlivem změn úrokové sazby při refixaci. Přesný výpočet, co komu na hodnotě SJM náleží, je proto potřeba svěřit advokátovi nebo znalci, ne počítat si ho sami jen z odhadu tržní ceny nemovitosti.
Do výpočtu se obvykle promítají i investice, které jeden z manželů do nemovitosti vložil z výlučného majetku – třeba z dědictví použitého na rekonstrukci. Tyhle položky umí správně zohlednit jen odborník, který zná celý příběh nemovitosti, ne obecný návod.
Jak sem zapadá úvěr zajištěný nemovitostí
Bezúčelový úvěr zajištěný nemovitostí může posloužit jako zdroj peněz na vyplacení bývalého partnera. Protože se účel nedokládá, nemusíte věřiteli předkládat dohodu o vypořádání SJM ani rozhodnutí soudu – doložíte jen běžné podklady k úvěru a k nemovitosti.
Nejde ale o náhradu za vypořádání s bankou, pokud na nemovitosti vázne hypotéka – tu je potřeba řešit samostatně, obvykle právě refinancováním.
Parametry úvěru
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| Výše úvěru | 1 000 – 5 000 000 Kč |
| Maximální LTV | 70 % zástavní hodnoty nemovitosti |
| Úroková sazba | do 15 % p.a. (v reprezentativním příkladu 12,26 % p.a.) |
| Doba splácení | až 20 let u zajištěného úvěru, menší půjčky do 60 měsíců; minimálně 90 dní |
| RPSN v příkladu | 13 % |
Reprezentativní příklad: úvěr 1 000 000 Kč na 60 měsíců, úroková sazba 12,26 % p.a., RPSN 13 %, měsíční splátka 22 376 Kč, celkem zaplatíte 1 342 560 Kč. Nejedná se o návrh na uzavření smlouvy. Vždy žádejte informaci o sazbě před uzavřením smlouvy.
Postup krok za krokem
- Vypořádání SJM se dotáhne dohodou nebo rozhodnutím soudu – ideálně s pomocí advokáta.
- Nemovitost se nechá ocenit, aby bylo jasné, kolik podíl druhého z manželů skutečně stojí.
- Pokud je na nemovitosti hypotéka, řeší se současně vyvázání jednoho z manželů z úvěru u banky, typicky refinancováním.
- Podá se žádost o úvěr zajištěný nemovitostí, zástavní právo se zapíše do katastru.
- Z vyplacených peněz se uhradí podíl bývalému partnerovi podle dohody nebo rozsudku.
Vypořádání je vždy individuální
Co přesně patří do SJM, jak se počítá hodnota podílu a jaké jsou daňové dopady vyplacení, se liší případ od případu a chyba se draze napravuje. Právní a daňové stránky vypořádání proberte s advokátem, případně daňovým poradcem – tento text popisuje jen mechaniku úvěru, ne to, jak vypořádání právně nebo daňově nastavit.
Ocenění nemovitosti při rozvodu
Aby bylo možné určit, kolik podíl na SJM skutečně hodnotí, potřebuje se ocenění nemovitosti. Jak probíhá a čím se liší od zástavní hodnoty, se kterou počítá věřitel při úvěru, vysvětluje článek Zástavní hodnota versus tržní cena nemovitosti.
Související témata
Časté dotazy
Co se stane s hypotékou na dům při rozvodu?
Rozvod sám o sobě dluh u banky nemění – oba manželé zůstávají dlužníky, dokud se s bankou nedohodnou jinak. Řešením bývá refinancování na jméno toho, kdo si nemovitost ponechává.
Jak vypořádat nemovitost zatíženou hypotékou v rámci SJM?
Vypořádání mezi manžely a vztah k bance jsou dvě různé věci, které je potřeba řešit zvlášť. Kdo si nemovitost ponechá, obvykle potřebuje hypotéku refinancovat na sebe, aby druhého z manželů vyvázal ze závazku vůči bance.
Jak se bývalý manžel vyváže ze společné hypotéky?
Obvykle refinancováním úvěru na jméno toho, kdo si nemovitost ponechává – banka pak druhého z manželů ze závazku uvolní. Bez souhlasu banky se ze smlouvy o úvěru jednostranně vyvázat nedá.
Můžu si na vyplacení bývalého manžela nebo manželky vzít úvěr proti nemovitosti?
Ano, bezúčelový úvěr zajištěný nemovitostí lze na tento účel použít a nemusíte věřiteli dokládat dohodu o vypořádání SJM. Tento konkrétní produkt je ale určen jen podnikatelům a firmám, ne soukromým osobám.
Dají se úroky z úvěru na vypořádání SJM daňově uplatnit?
To záleží na typu úvěru, účelu a vaší konkrétní situaci a je to otázka pro daňového poradce, ne obecná odpověď platná pro každý případ. Tento text popisuje jen to, jak úvěr na vyplacení partnera funguje, ne daňové dopady.
Je při vypořádání SJM potřeba odhad nemovitosti?
Ano, bez ocenění nemovitosti se těžko určí, kolik podíl druhého z manželů na hodnotě skutečně stojí. Ocenění pro účely vypořádání a zástavní hodnota, se kterou počítá věřitel při úvěru, jsou ale dvě různé věci.
Potřebujete to spočítat na svůj případ?
Nezávazně posoudíme vaši situaci. Úvěr poskytujeme podnikatelům a firmám se zástavou nemovitosti.
Nezávazná žádost