Maximální výše úvěru se zástavou nemovitosti

Otázka „kolik nejvíc mi půjčíte" má jednoduchou odpověď v podobě jednoho čísla – 5 000 000 Kč – a složitější odpověď v tom, jestli se k němu vůbec dostanete.

Maximum totiž nikdy nevzniká jen z jednoho čísla. Je to průsečík dvou nezávislých limitů a k nim se navíc přičítají okolnosti konkrétní nemovitosti. Tenhle text ukazuje, jak se ty limity kombinují a čím se od sebe liší jednotlivé odpovědi na otázku „kolik".

Absolutní strop: 5 000 000 Kč

Bez ohledu na to, jak hodnotná je vaše nemovitost, víc než 5 000 000 Kč vám nepůjčíme. Je to horní hranice produktu, ne cíl, ke kterému by měl žadatel automaticky dosáhnout.

Tahle hranice platí i pro dolní konec rozpětí – úvěr lze sjednat od 1 000 Kč. Mezi oběma krajními hodnotami se pohybují všechny nabízené částky, ale u vyšších částek vstupuje do hry i druhé číslo.

Druhý strop: LTV 70 % zástavní hodnoty

Druhé číslo je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, označovaný LTV. U nás je jeho strop 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Skutečně dostupná částka je vždy nižší z obou čísel – LTV stropu, nebo absolutního stropu 5 000 000 Kč.

Zástavní hodnota přitom není totéž co tržní cena, za kterou byste nemovitost prodali – bývá opatrnější, protože počítá s rychlejším prodejem. LTV se počítá právě z ní, ne z odhadu prodejní ceny.

Podrobný výpočet LTV i tabulku pro různé hodnoty nemovitosti najdete v článku LTV: kolik procent z hodnoty nemovitosti lze půjčit.

Kde se oba stropy potkávají

Od zástavní hodnoty nemovitosti zhruba 7,15 milionu Kč výš už nerozhoduje LTV, ale absolutní strop 5 000 000 Kč. Pod touto hodnotou naopak určuje maximum právě LTV 70 %.

Spočítáno na příkladu

Kombinaci obou stropů je nejlepší vidět na konkrétních číslech.

1. Zástavní hodnota nemovitosti: 4 000 000 Kč.
2. Limit podle LTV 70 %: 4 000 000 × 0,70 = 2 800 000 Kč.
3. Srovnání s absolutním stropem: 2 800 000 Kč je pod hranicí 5 000 000 Kč, takže platí limit LTV.
4. Pokud na nemovitosti nic nevázne, maximální dostupná částka je 2 800 000 Kč.

Kdyby zástavní hodnota byla vyšší, třeba 8 000 000 Kč, vyšel by limit podle LTV na 5 600 000 Kč – nad absolutním stropem. V tomhle případě by platila hranice 5 000 000 Kč, ne LTV.

Co maximální dostupnou částku dál snižuje

I když vaše nemovitost stropu 70 % nebo 5 000 000 Kč teoreticky dosahuje, reálně dostupná částka bývá nižší. Oba stropy jsou totiž maximum za ideálních okolností – v praxi je skoro vždy potřeba od nich něco odečíst. Nejčastější důvody podrobně popisuje článek o LTV – ve zkratce jde o tohle:

• Existující zástavní právo na nemovitosti, typicky hypotéka, se od dostupné částky odečítá.
• Věcné břemeno, například právo doživotního užívání, snižuje prodejnost nemovitosti a s ní zástavní hodnotu.
• Hůř prodejná nemovitost – spoluvlastnický podíl, rozestavěná stavba, rekreační objekt bez přístupové cesty – bývá oceněna níž.

Kolik stojí splátka na maximální částce

Získat maximum neznamená, že se vám ho i vyplatí splácet. Ukazuje to splátka pro celý strop 5 000 000 Kč při sazbě 12,26 % p.a.

Volbě doby splatnosti a kompromisu mezi výší splátky a celkovým přeplatkem se věnuje článek Doba splatnosti: na kolik let si půjčit.

Co maximální částku neurčuje

U spotřebitelské hypotéky bývá hlavním omezením příjem žadatele – kolik si banka dovolí půjčit vzhledem k jeho výdajům a závazkům. U zajištěného úvěru pro podnikatele a firmy se úvěruschopnost neposuzuje stejným způsobem – hlavní roli hraje hodnota a prodejnost zastavené nemovitosti.

To ale neznamená, že se u žádosti neposuzuje nic dalšího. Co všechno se sleduje a proč to nejde obejít, popisuje článek Úvěruschopnost: co se posuzuje a proč to nejde obejít.

Časté dotazy

Jaká je maximální výše úvěru se zástavou nemovitosti?

5 000 000 Kč. Je to absolutní strop produktu – skutečně dostupná částka může být nižší podle hodnoty vaší nemovitosti a stropu LTV 70 %.

Od jaké hodnoty nemovitosti platí strop 5 milionů místo LTV?

Zhruba od zástavní hodnoty 7,15 milionu Kč výš. Pod touto hranicí určuje maximum LTV 70 %, nad ní pevný strop 5 000 000 Kč.

Co všechno maximální dostupnou částku snižuje?

Existující zástavní právo na nemovitosti, věcné břemeno a horší prodejnost nemovitosti, například spoluvlastnický podíl nebo rekreační objekt bez přístupové cesty.

Jaká je splátka na maximální úvěr 5 000 000 Kč?

Podle doby splatnosti od 111 880 Kč měsíčně při 60 měsících po 55 963 Kč při 240 měsících, při sazbě 12,26 % p.a.

Posuzuje se u maximální částky moje bonita jako u hypotéky?

Ne stejně jako u spotřebitele. U zajištěného úvěru pro podnikatele rozhoduje především hodnota a prodejnost zastavené nemovitosti.

Můžu dostat víc než 5 000 000 Kč?

Ne, jde o pevný strop produktu bez ohledu na hodnotu nemovitosti.