Úvěruschopnost: co se posuzuje a proč to nejde obejít

Pojmy „úvěruschopnost" a „bonita" se často zaměňují. Popisují totéž – schopnost žadatele dostát svému závazku. U spotřebitelských úvěrů je jejich posouzení dané zákonem a probíhá formalizovaně: banka nebo nebankovní společnost si prověřuje příjem, výdaje a existující závazky žadatele, obvykle i v registrech dlužníků. U zajištěného úvěru pro podnikatele se posuzuje jinak.

Rozdíl nevzniká náhodou. Vyplývá z toho, čím je úvěr zajištěný, a z toho, komu je určený – oba tyhle rozdíly se v posuzování promítají jinak, než jak to zná většina lidí z bankovní hypotéky.

Proč hlavní roli hraje nemovitost

Zajištění zajištěného úvěru je výhradně zástavní právo k nemovitosti. Když by dlužník přestal splácet, věřitel se uspokojí z prodeje zástavy. Proto při posuzování žádosti hraje hlavní roli hodnota a prodejnost té konkrétní nemovitosti – ne primárně příjem žadatele jako u nezajištěného úvěru.

To je i důvod, proč je tenhle úvěr bezúčelový a nedokládá se – jistotu věřiteli dává zástava, ne prokázaný účel použití peněz. Netýká se to jen výše úvěru, ale i způsobu, jakým se celá žádost posuzuje: čím kvalitnější a prodejnější je zástava, tím míň dalších podmínek se váže na samotného žadatele.

Co určuje hodnotu nemovitosti pro účely zajištění, popisuje článek Zástavní hodnota versus tržní cena nemovitosti. Kolik procent z ní lze půjčit, vysvětluje LTV: kolik procent z hodnoty nemovitosti lze půjčit. Kolik nejvíc lze celkem získat, shrnuje Maximální výše úvěru se zástavou nemovitosti.

Co se posuzuje

• Hodnota a prodejnost zastavené nemovitosti – určuje je odhad.
• Právní stav nemovitosti v katastru, tedy jestli na ní neváznou jiná zástavní práva nebo věcná břemena.
• Zbytek posouzení žádosti, jehož přesná kritéria se liší případ od případu.

To neznamená, že se neposuzuje nic jiného

Zástava snižuje riziko věřitele, ale neruší ho úplně. I u zajištěného úvěru se posuzuje víc než jen odhad nemovitosti. Jaká přesná kritéria se u žadatele sledují a jak se váží proti hodnotě zástavy, se liší případ od případu a poskytovatelé je zpravidla předem nezveřejňují.

Důvod je prostý: i sebehodnotnější zástava věřiteli nepomůže, pokud se k jejímu zpeněžení musí dostat soudní nebo dražební cestou, což trvá a stojí náklady navíc. Proto se vyplácení bez jakéhokoli posouzení schopnosti splácet nevyplácí ani věřiteli, ne jen dlužníkovi.

Proč to nejde obejít

Ani zástava nezruší dobu, kterou vyžaduje zápis do katastru nemovitostí, ani nenahradí posouzení, jestli žádost o zajištěný úvěr vůbec splňuje podmínky produktu. Nabídka, která slibuje schválení bez jakéhokoli posouzení, obchází právě tuhle část procesu – a je to důvod k opatrnosti, ne úleva.

Podobně to platí i pro rychlost. Zástavní právo k nemovitosti vzniká až vkladem do katastru, a to trvá – zákon stanoví ochrannou lhůtu, kterou nelze zkrátit. Kdo slibuje peníze na účtu prakticky obratem, u zajištěného úvěru s dokončeným zápisem do katastru nemluví o téže věci.

Jak si poskytovatele ověřit a na co se ptát, popisuje článek Jak poznat seriózního poskytovatele úvěru proti nemovitosti.

Rozdíl oproti spotřebitelskému úvěru

U spotřebitelských úvěrů ukládá zákon věřiteli povinnost pečlivě posoudit úvěruschopnost spotřebitele, mimo jiné proto, aby ho nezadlužoval nad jeho možnosti. Zajištěný úvěr pro podnikatele a firmy spotřebitelský není, takže se na něj tahle konkrétní pravidla nevztahují stejně. Podrobně to rozebírá článek Zajištěný úvěr, nebo spotřebitelský úvěr?.

Co dělat, pokud si nejste jistí vlastní splátkovou kapacitou

Než si o úvěr požádáte, spočítejte si reálnou měsíční splátku pro svou částku a dobu splatnosti – návod i tabulky jsou v článku Kolik dostanu proti své nemovitosti: výpočet a kalkulačka. Zvažte i to, co by se stalo, kdyby se vaše cash flow zhoršilo.

Pokud už teď řešíte, jak zvládnout existující dluhy, přečtěte si přehled toho, co hrozí při nesplácení, dřív než zvážíte další úvěr: Co hrozí, když zajištěný úvěr nesplácíte.

Časté dotazy

Co je bonita klienta?

Bonita je schopnost žadatele dostát svému závazku vůči věřiteli, tedy splácet úvěr podle sjednaných podmínek. U úvěrů bez zajištění se posuzuje hlavně z příjmu a výdajů žadatele.

Je úvěruschopnost totéž co bonita?

Ano, oba pojmy popisují totéž – schopnost dostát závazku. Úvěruschopnost je pojem používaný spíš v souvislosti se zákonnou povinností věřitele ji před poskytnutím úvěru posoudit.

Posuzuje se u zajištěného úvěru bonita stejně jako u spotřebitelské hypotéky?

Ne. U zajištěného úvěru pro podnikatele a firmy rozhoduje především hodnota a prodejnost zastavené nemovitosti, ne primárně příjem žadatele jako u spotřebitelského úvěru.

Jde získat konsolidaci se špatnou bonitou, pokud nabídnu zástavu nemovitosti?

Zástava nemovitosti mění to, co při posuzování žádosti hraje hlavní roli, protože rozhoduje hlavně hodnota nemovitosti. Neznamená to ale automatický nárok – zbytek posouzení žádosti se liší případ od případu.

Znamená zástava nemovitosti, že se neposuzuje vůbec nic jiného?

Ne. Kromě hodnoty nemovitosti se posuzuje i její právní stav v katastru a zbytek žádosti, i když jinak než u spotřebitelského úvěru.

Co mám dělat, když si nejsem jistý, jestli úvěr zvládnu splácet?

Spočítejte si předem reálnou měsíční splátku pro svou částku a dobu splatnosti a zvažte, co se stane, když by se vaše cash flow zhoršilo. U složitějších situací, třeba probíhající exekuce nebo insolvence, se poraďte s advokátem.